江苏天鼎证券看热点：房地产寒冬将至，寻找冻土上的火光

江苏天鼎证券发现，最近不少消息都在讨论房地产市场很差，但更差的是地产商正普遍面临巨大的生存压力。因为，融资环境监管加剧，市场销售不断降温，不少中小地产商都面临着出局的命运，一些大房企亦感受到阵阵寒意。

图1：近期部分房企因降价导致售楼处被砸（澎湃新闻视频截图）

江苏天鼎证券发现，现金流不断吃紧导致不断有地产商出现破产。人民法院公告网数据显示今年已有超过400家地产商被法院裁定实施破产清算，其中包括ST银亿（000981）和三盛宏业等大型房企，中小房企更是不计其数。

图2：三盛宏业锦溪颐景御府售楼部门可罗雀，该项目已经停工

中小房企的破产爆雷，较高的财务杠杆是致命因素。2018至2019年，调控政策和融资政策持续收紧，使行业不得不被动缩表，企业现金流遭受压力。2020年，只有当企业不断有融资流入的时候，各类型房企对资金支配的空间才会更大。

图3：2018年-2019年9月35家1房企融资量变化（亿元）

江苏天鼎证券发现，2019年以来商品房销售面积同比增速持续负增长，为近四年销售增长最差，1—9月全国商品房销售额合计11.14万亿，商品住宅销售额合计9.74万亿，同比则分别上升7.1%和上升10.3%，销售涨幅也跌至近四年的低位。

图4：全国商品房销售情况（累计）

但行业洗牌不意味着行业变为废土，稍早前国家统计局发布房地产销售及投资数据显示，地产投资维持韧性，销售边际改善，对本周地产板块的走势起到了一定的影响。目前地产龙头及多数二线蓝筹房企陆续发布三季报，多数业绩表现亮眼，销售稳中有增。

图5：2019.10.14-2019.10.2036城一手房成交累计同比增速

江苏天鼎证券从目前来看主流分析普遍预计全年销售将维持在历史高水平，楼市整体风险可控。房价也呈现持续的平稳上升态势；同时开发投资增速维持在较高水平，并明显高于制造业及固定资产投资增速，楼市景气度较高，稳经济作用明显。从我们的观点出发，我们认为多元化布局且取得一定成就的企业，和降杠杆经营龙头上市公司具备显著优势，可在行业中茁壮生存。

江苏天鼎证券：个股举例

金科股份（000656）2019上半年末公司总可售面积5600万平，货值约5000亿元，可售资源较为充裕。上半年公司新增土储建面1530万平，同比+51%；新增土地投资金额423亿元，同比+57%；公司拿地强度维持高位，继续拓展核心25城，加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值3200亿元，预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚，上半年末净负债率同比-23.9pct至156.0%，为后续投资拓展释放杠杆空间，同时风电业务持续盈利，有望成公司新的业绩增长点。

阳光城（000671）2019年1-9月公司全口径销售额达到1502.0亿元，同比增长38.4%，在行业整体销售有所下滑的情况下依然保持较快增长，克而瑞排名13位。公司1-9月权益拿地金额342.2亿，占同期权益销售额的35.1%，预计货值943.2亿元，略低于同期销售金额，平均楼面价格5480.5元，是预计销售价格的44.0%，地售比良好，安全边际较高，同时布局趋于二线及长三角珠三角等都市圈内城市。

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