港股解码，香港财华社原创王牌专栏，金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。

被创始人王振华永远钉在“耻辱柱”上的新城发展（01030-HK），7月末出售项目公司股权，下半年暂定拿地，种种迹象显示，公司仍未走出创办人“身陷囹圄”的漩涡。

压力犹在，公司在7月3日出事后的四个月内，虽一直低调潜行，但在月度销售额上却捷报频传。

11月5日，公司最新公告显示，前10月销售额已经突破2000亿元，已经赶超2018年全年销售额。克而瑞数据显示，公司销售额排名行业第8位。

“光鲜”的数字当前，新城发展不仅比我们想象中发展得要好，也打败了很多主流房企，依然稳坐TOP10。

2223.73亿元销售额，新城实力展示过得很好

经历4个月的高压，新城发展的销售业绩似乎未受太大影响，前10月取得2223.73亿元，比上年同期增长22.63%。

2019年7月的“黑天鹅”事件让新城发展成过街老鼠人人喊打。虽然事情已经过去4个月，但新城发展似乎依然未能走出舆论压力。

不仅在2019年中期财报中，公司董事长致辞缺席，公司还在7月末变卖项目公司股权，8月、10月零拿地，种种迹象显示，新城发展依然在承压前行。

无论如何这2000亿销售额还是很有诱惑力的，数据公布当天公司在A股、H股股价明显有拉升。

此外，2000亿元是让很多房企可望而不可及数字。以行业发展鼎盛的2018年为例，去年有金茂、阳光城、富力等13家房企刚刚迈入千亿阵营。

而位于行业TOP11-20名这个段位，房企年度销售额大都维持在1500亿元左右，最高第11名也才1761亿元。

不过虽然新城发展取得骄人的销售额，但也要看到公司前10月每平方米签约均价11348元，较去年下降9%。2018年前10月公司平均销售单价约为12539元。

这与下半年降价促销不无关系。2019年下半年，政策调控让房企融资收紧，房企“回血”的口号，叠加“金九银十”冲量季，各类卖楼促销层出不穷。

这厢有房企买房赠送面积，那厢有三万低五万，销售单价明升暗降。

在大环境降价促销中，新城必然难以“独善其身”，另一方面，其业务占比最高的二线和三四线城市销售价格出现下降在所难免。

稳销售“立竿见影”？

对于一个房企来说，销售不倒，红旗飘飘。虽然考量房企有多方面指标，但销售可直观反映经营状况，是投资机构最为看重的一项指标。

出事之后，好多好事媒体都第一时间探访新城的各个销售案场，好奇对公司影响有多大。

有媒体报道，公司位于重庆的楼盘新城朗隽大都会等都正常销售，不过只是问询的人不多。全线进入低调操作模式的新城如何取得这么亮眼的销售业绩？

这还要从公司早已在全国范围内广而深的布局谈起。一个房企只有手中有货，才能推盘，才能有销售业绩。

上半年，新城有91座城市超过300个项目在推盘，这个壮观场面大家可以自行脑补一下。其中苏州、上海、苏南三个区域均实现超过百亿元的销售规模。

这些“底子”都是新城原有布局，所以出事之后很多都在问新城的房子还能买吗？新城的股票还能买吗？在国人对房产的热衷炒作面前，这些是都是伪命题。

此外，据新京报报道，其曾探访常州销售项目和建设项目，两者都在正常运营。不过公司火速“换帅”，也经历了一个自上而下的销售维稳过程。

某种意义上，7月末公司出售项目公司股权或也是为回笼资金反哺销售、在建等项目资金需求。

此外，新城在人才激励方面也有重大举措。9月底公司公布对董事、核心骨干等108人进行股票期权激励，授予权益约占股本总额的1.21%。

行权的条件是2019-2021年公司扣非归母净利润增速对应2018年分别为20%/70%/120%。

上述分析都是立足于公司本位进行分析。从大环境看，广发证券认为，房地产行业走量情绪支撑销售，受促销因素及景气度下行影响，房企加快推盘以价换量。

10月，广发证券跟踪的35个重点城市成交同比上涨9.8%，供给端来看，重点城市10月批售比上升至1.18，景气度较9月有所回落。

百强房企10月销售金额同比上涨28.7%，头部企业表现强劲。不过百强销售均价同比下滑18%。

停止拿地，公司在吃“老本”？

土地永远是一个房企持续发展的立足之本。

高销售额下，新城也有黯淡一面。10月公司零拿地。与前10月2000多亿元销售额一同公布的还有拿地情况，但这一项显示为零。

7月以来，在王振华出事后，公司几乎暂停拿地。

2019年7月，公司通过挂牌方式，取得山东青岛、云南昆明、河北唐山、山西大同等地都有斩获，共计花费12亿元。

8月、10月暂停拿地。9月取得江西省萍乡市一幅住宅用地，公司花费约5869.59万元。

下半年的“落寞”与上半年的“活跃”明显不成正比。2019年上半年，新城新纳入土储项目80个，总建筑面积约为2459万平方米。

这个数字是一家中等房企全部的土储数量，可见新城“胃口”有多大。即使下半年公司不再逐鹿土地市场，据中指数研究院数据，公司拿地金额已经位居第9位。

本有希望在拿地金额上冲击前五名的新城，被创始人永远的钉在“耻辱柱”上。不过就目前这个成绩看，公司也可以收手了。

截至2019年6月30日，新城在103座城市仍有约1.34亿平方米土储，如果要吃老本，这些土地即使在快周转模式下，也足够公司吃三五年的了。

作者：李莹

编辑：李雨谦