（2019年11月16日·上海）两节企业课堂、五场精彩讨论、十二个主题演讲，2019观点商业年会全体大会历时两天，在上海正式圆满闭幕。

与往年不同，首次走进上海的观点商业年会，以存量行业现状出发，探讨商业地产的资产与价值提升，并通过创新与运营走出一条新的商业道路。

本次大会分为两天的日程，首日在“趋势·存量物业新局”的主题讨论会上，来自海内外商业地产发展商、投资商、运营机构、金融机构及政府协会嘉宾激辩存量物业新局。

第二日下午两点主题为“新格局·商业道路”的观点商业年会开幕初始，《2019中国商业地产发展年度报告》正式发布，盘点2019年中国商业地产行业发展的得与失，表彰最具代表性、指标意义的商业项目、企业、品牌和团队。

大会闭幕之后，2019年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖盛典在晚间盛大举行，这是一年一度的商业荣耀之夜。

存量与资本博弈

第一天主题讨论会上，首位演讲嘉宾麻省理工宁波(中国)供应链创新学院院长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群在演讲中提出，房地产在整个生态链过程之中，不管是从供应商到房地产开发商，还是从房地产开发商到银行去借款，或者卖给业主、业主拿到房子去出租，还是物业对房子进行持有管理，在所有的阶段中，都可以采用资产证券化的操作模式。

“对于国内的不动产开发商有大量的存量资产沉淀在资产负债表当中，如何把自己的资产盘活是一个非常重要的工作，也是资产证券化雪中送炭的模式。”

站在风口，存量资产配置洗牌中的资本博弈，孰是孰非，如何更多挖掘商业的利润与空间。

关于存量与资本的讨论，在第一场主题讨论会上展现得十分充分。信韬商业投资管理有限公司董事总经理潘韬认为，目前做存量资金太贵，资产也很贵，只有通过合作来进行运营，才能摆脱资产高和资金高的压力。而在中国，民营企业配合地方政府做这些存量资产的盘活，是非常有机会的。

上海百联资产控股有限公司副总经理杨斌表示，原来在核心区可能经营某种程度上存在一些老旧，通过一些新的能力注入，能实现资产的溢价，这个是对存量资产最大的认知，提升它的价值。

印力集团上海城市活力中心总经理蒋云海觉得，存量物业的提升是机会性的，确实有一定的风险，因为需要投入一定的资本再改造。

远洋资本总经理助理、投后运营业务董事总经理辛长征称，在大浪淘沙的过程中，能涌现出一批专注于能够在很短时间找准项目、找准改造方向，匹配这个项目未来的量体裁衣精干的改造团队。

强劲资本联合创始人余燎总结道，毕竟在增量时代，属于这个的时代已经过去了，不管是黄金白银的什么时代，真正的做到经营，以经营当期的现金流和未来现金流这件事情，就和开发商这个领域已经分割开了，存量资产某种程度上和开发企业是两个行当。

无独有偶，朗诗集团联席总裁、CFO兼朗诗青杉资本总经理申乐莹在演讲中也表达了自己的看法：“我们的一线城市和部分强二线城市进入了存量时代，而不是所有的城市都进入了存量时代，这是一个发展的客观规律和宏观层面、企业层面，共同催生了存量时代的到来，从企业而言，也要思考在一线城市以后怎么做地产。”

商业传承父与子

本次商业年会最大的亮点要数恒隆集团陈启宗父子同台对话，从海外的消费市场谈到国内的消费，到科技融合，再到电商对商业地产的影响，并以沈阳的实体案例作为结束语。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗与恒隆集团、恒隆地产执行董事陈文博，在铿锵行中首次同台，父子俩对话从海外与国内的消费开始谈起。

在陈文博看来，可能三五年前、十年前，所有人都会追逐一些西方的潮流。但是现在的人经过这三五年，中国的消费者已经设定全球的潮流，最潮的在中国。某些品牌方面，中国的市场真的是在全世界的一些潮流是领先的。恒隆广场的高端奢侈品牌，也成为行业的领先。

在对话中，科技与商业地产的融合也是重要的一个内容，陈启宗举例称，在西方有名的商业地产商对于科技的痴迷程度，足以引起地产商的注意。

陈文博也认同这样的观点，他认为事实上中国很多科技都是全球领先的，科技对于商业地产重要性也在逐渐显现。这一方面恐怕对将来五年、十年、二十年的商业房地产会产生非常重要的变化。

对话的另一个关键词是“电商”，对于父亲陈启宗抛出的问题，电商对恒隆的影响如何。陈文博笑了笑说：“电商我是非常害怕的，同时我又一点都不害怕。”

为什么呢？“目前LV的经典款，甚至爱马仕的那些，在网上只能买到二手的，现在他们没有销售新的，这个慢慢可能会变，所以长远来说我非常害怕，觉得一般的零售很多都会去到线上。”

“但是短期、中期，我觉得我们线下的一些购物商场还是有一个优势，我们可以创造空间的优势，这个空间有什么价值呢？一些品牌就是把他们整个DNA，把他们的故事、历史展示给消费者去看，短期还是相信线下的购物商场，高质量的线下购物商场还是有得做。”

一向敢言的陈启宗也提醒内地的地产商，希望大家要头脑清醒，不要做疯子，不要制造疯的市场，还是要理性的看待，最终只有理性的人才能够生存在这个市场上，才能够在这样一个大市场上致胜。

商业新道路

会议进行到第二天的观点商业年会大会，话题已然从存量商业转到商业地产的运营与创新。

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云的主旨演讲也奠定了本次论坛的主题，当商业开发回报已不足资本期望时，商业地产的转型成为必然，依靠资产的运营来撬动重资产的增值收益，实现短期收益和长期的价值增长。

她认为，商业运营和资产运营脱节，叫好不叫座的现象使资产贬值，靠租金收益难以维继持续经营。通过金融创新，优化资本结构，合理规划资金成本和使用，并持续提高项目的运营价值，保证可持续性的发展。

传统的经营开发模式与思维在通往未来的路上被远远抛下，新格局、新浪潮正席卷而来。在第一场讨论会关于商业地产未来十年，来自不同企业的嘉宾有着不同的见解。

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业认为，今天我们的消费总规模已经超过了日本，未来在一两年之内，我们的消费总规模一定会超过美国，未来十年商业地产肯定是有机会的。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗谈到，在未来的十年里，应该商业地产是越来越理性化，不是我主观的意愿，而是市场规律会逼这个市场变得理性化。

爱琴海商业集团副董事长、总裁张华容从运营的角度来分析：“未来十年经营，除了目前关于房地产开发和资产的存量挖掘，以及资产运营的关系以外，我觉得作为经营者，更需要关注的是商业的内涵和我们消费市场的变化。”

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌则表示，未来的十年，更多是回归到商业本身的逻辑。

而招商蛇口商业管理事业部常务副总经理沈松将未来十年的商业地产总结为两个关键字“重塑”，这也是本次论坛的重要关键词。

蓝光文商旅集团总裁张刚也指出，对于未来的发展，始终会坚持以运营为核心的资产管理的本质。

资本重塑商业

商业地产这些年确实在经历着巨大的变化，行业的新格局的变化也体现在“资本重塑商业”上。

张华容在演讲中，强化了她的观点，从今年的经营分析上来看，要利用现在对消费市场的抓取，服务C端用户的经验，来帮助我们的租户，也就是B端的厂商实现资产和消费市场的价值链打通，依靠C2B的方式来联接现场的经营、效能，和服务于商业资产。

运营能力方面，对于上游房地产开发商，或者金融市场来说，最重要的运营能力是资产的回报率；对于C端来说，他要求的是舒适和场景；对于B端来说最好的是销售。所以归根结底还是要做好服务，做好市场，做好对消费者市场的抓取。

同一环节中，丁力业的演讲内容也与张华容的想法不谋而合。丁力业称，面临新一轮的开放，相信整个行业是充满着期待。

以政策为导向，促进开放变革，我们认为是经济转型的两个重要手段，同时大家都知道全球进入了经济宽松期，都下滑了利息，这个对于重资产的商业地产行业来说，确实是一个非常利好的消息。

“不仅是意味着利息成本的下调，更主要的是稳定的现金流可以给投资人带来非常丰富的回报。”

资本之于商业，在越秀房产基金董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良的演讲中体现得淋漓尽致，如果通过资本进行资产价值的最大化。

他谈到，香港大类有两种商业模式，无非就是公司上市和信托上市，公司上市和信托上市不一样的地方在哪里呢？决定原因是归管不一样，归管不一样决定回报率不一样，回报率决定估值不一样，这是所有商业地产追求的估值最大化、资产价值最大化的过程。

大家可以看到，为什么全球来看，大家也知道用REITs上市，用信托上市成为商业地产的一个很好的选择，或者说趋势。第一部分我想说的就是商业地产有三种模式，这三种模式里面，运金是比较好的，两种上市模式之下，REITs是比较好的。

无论如何，中国商业地产处于这样一个传统和创新互相交融的关键时期，最终走出的道路和选择的方向，都在所有人的努力之下。

2019观点商业年会正是搭建了这样一个拉近行业中所有人距离的平台，希望在思想交流碰撞中，能够得到更准确和清晰的答案。