来源：21世纪经济报道

“今年又是最困难的一年。”

11月9日，在浙江宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上，一位商业地产商如此向21世纪经济报道记者形容2019年的中小城市商业地产行情。

此次论坛由中国指数研究院、恒太商业管理有限公司、杭州天际线设计研究院、绿城管理集团联合主办。论坛上，多位专家学者、从业人士，对于中小城市商业地产在自身供给过剩、经营管理不善，以及外部电商加速下沉的“内忧外患”下，如何在可能到来的激烈竞争中脱颖而出，进行了深入讨论。

论坛讨论指出，一方面，商业地产存量巨大、同质化竞争的顽疾依旧，随着电商巨头开始大举进军下沉市场，线下零售渠道或将进一步受到线上冲击。另一方面，在经济环境越发复杂的背景下，中小城市的用户消费方式和心态正在发生变化，如何抓住这一轮消费升级的趋势，这对商业地产的运营和管理提出了新的要求。

中小城市商业地产开始整合

论坛上，多位业内人士均向记者表示，中小城市的商业地产，已经到了重新洗牌、行业整合的阶段。

恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰展示的两组数据，令人印象深刻。

第一组数据是，根据国家统计局数据显示，过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据行业内部统计，建成开业率仅为43%左右，另外57%的项目因各种原因未能开业。

第二组数据是，据统计百强房企所持有的商业项目，达到盈亏平衡点的仅为36%，64%的商业项目达不到盈亏平衡点，处于亏损状态。

从宏观数据来看，中指研究院在此次论坛上发布《2019中国中小城市商业地产发展研究报告》称，2019年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为9796亿元，同比下降8.0%。新开工方面，全国商业营业用房新开工面积为1.39亿平方米，同比下降3.3%。

从需求端看，全国商业营业用房销售面积同比下降明显。2019年10月，全国商业营业用房销售面积为7002万平方米，同比下降13.7%。

造成商业地产不合理布局，以及项目运营不善导致的不健康发展的原因是什么？胡敏杰认为，是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。

具体来看，他认为，政府缺乏专业性规划和控制引导；开发商侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；运营商着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的诉求，追求高租金，导致不正确定位填铺，不考虑正确定位和项目持续运营。三方都以本位出发，不专业不兼顾，导致“三位分离”。

从更宏观的角度看，消费升级在中小城市的效果不明显，同样是个问题。

商务部原副部长、全国政协经济委员会原副主任张志刚表示,当前制约消费升级的体制机制的障碍仍然突出。重点领域的消费市场还不能有效地满足居民多层次需求，监管体制尚不完善，质量标准体系建设滞后，信用体系消费者权益保护机制，消费政策体系需要改进、提升等。

张志刚认为，增强消费对抓好社会基层建设和企业基础建设十分必要，要健全质量标准和信用体系，营造绿色美丽、安全放心的消费环境。要制定相关的配套政策，鼓励和引导居民消费，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消费能力和消费预期等，不断满足人民日益增长的对美好生活的需求。

下沉市场变局带来新机遇

但商业地产并非毫无机会，如何通过提升自身专业运营能力，抓住下沉市场消费机遇，对于商业地产的复苏尤为重要。

中国指数研究院常务副院长黄瑜向21世纪经济报道记者表示，2019年以来，受宏观经济下行压力影响，中小城市新建商业地产开发投资额、新开工和销售面积均出现同比下降。但在线下零售回暖和消费结构升级的背景下，中小城市商业地产同时也面临升级的机遇。

上述报告显示，受线下零售回暖和中小城市消费升级影响，2019年中国重点中小城市购物中心租金水平整体稳中趋涨，样本平均租金为6.5元/平方米·天，同比上涨1.52%。

“过去的锦上添花，变成了现在的生死攸关。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平向21世纪经济报道记者感叹道。

王永平指出，商业地产在过去这些年更多是追求数量和扩张，大量陷入同质化的竞争，现在要从数量转质量，从增量转向存量，更多在运营管理、模式创新和差异化方面上多下功夫。尤其在线上线下融合、重视体验等业界已经形成方向共识，但还没有摸索出具有普适意义路径的领域时，要加快实现突破。

然而，对于大多数中小城市的商业地产运营商而言，由于其多数本就是当地的房地产开发商“摇身一变”而成的，在选址、设计、招商和运营的种种环节，都缺乏转型的能力。这也让商业地产运营公司主导的“轻资产”开发，成为当下业界的热门话题。

在论坛上，一家商业地产运营公司的董事长告诉记者，2019年有超过300家商业地产项目，表达了希望引入该公司对地产项目进行运营的意愿。

“背后的核心还是服务，更专业的运营和管理，能够为下沉市场的客户提供更好的服务，在选址、人流、商场定位等客观条件符合的情况下，可以更好地实现引流。而很多案例都显示，这些城市的消费者，相比已经常年被营销轰炸的一二线城市消费者，更能被服务所打动。”这位董事长告诉记者。