[摘要] 借道旧改获取的低廉土储为这家规模不足百亿的房企带来可观利润，但对旧改项目的过度依赖也使绿景中国业绩屡现起伏。

文/时代财经 刘新歌

在寸土寸金的深圳，旧改项目成为房企扩充土储的“法门”。近日，绿景中国获得来自控股股东的“大礼包”，以1万美元的代价，从控股股东黄康境手中收购白石洲城市更新项目公司99.99%股权。

白石洲横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等。白石洲城市更新项目由上白石、下白石等四个自然村组成，更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为347.96万平方米，容积率高达11.5。

根据2017年6月公示的改造规划，在这片48万平方米的土地上，将建成31栋49-65层住宅、21栋公寓及4栋写字楼，另外还有6.46万平方米公共配套设施、1.8万平方米社区体育活动场地和10.06万平方米地下商业。

作为深圳市最大的城中村，地处繁华南山区的白石洲早已与周边环境格格不入，但早在2005年启动的旧改工作，在2017年之前迟迟未有实质性进展，华侨城和绿景中国都曾被传介入白石洲旧改，最终花落绿景。

绿景中国以旧改起家，从2002年起开始介入深圳城市更新，目前其旧改足迹覆盖深圳全部区域，一度被业内称为“旧改之王”。

与白石洲项目一样，其旧改项目多通过收购控股股东黄康境私人公司的形式获得。黄康境来自粤西化州市杨梅镇，1983年随哥哥黄文伟一起赴深圳闯荡，从做泥水工到建立建筑队、成立绿景集团，黄康境也成为化州首富，并多次登陆福布斯、胡润等富豪排行榜。

绿景中国在收购公告中称，黄康境计划适时将其持有的城市更新项目逐步注入绿景，以为其提供充足、优质的土地储备，并降低城市更新项目拓展前期的现金流压力。

诸多旧改项目的注入，使绿景中国免去土地招拍挂市场的厮杀，成为深圳地产界的“隐形地主”。2019年半年报显示，截至今年6月底，绿景中国拥有土地储备约440万平方米，重点分布在深圳、香港、广州、珠海及东莞。控股股东拥有的土储规模则高达1210万平方米，包括深圳、珠海及东莞等项目。“集团的土地储备充分，可以满足公司在未来的扩张与发展需要。”

借道旧改获取的低廉土储为这家规模不足百亿的房企带来可观利润。2015年至2018年，绿景中国的毛利率分别为52.50%、50.02%、65.30%和59.49%，高于行业平均水准。

不过，对旧改项目的过度依赖也使绿景中国业绩屡现起伏。2015年至2018年，公司实现收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元，收入同比分别增长192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

业绩起伏的同时，绿景中国还在2017年、2018年连续两年未完成既定销售目标。对此，绿景中国多次将原因归结为“主动放缓了绿景红树湾一号项目的销售”。

绿景红树湾一号亦是城市更新项目，于2018年10月13日开卖。该项目包括3座住宅和1座包含办公室、酒店和公寓的商业综合体，可售货值为100亿。今年上半年，该项目合同销售达33.7亿，确认销售收入为27.5亿。受其带动，今年上半年，绿景中国收入29.88亿元，同比上升865.0%。

深圳市城市更新开发企业协会创始会长、安云更新律师事务所创始人耿延良对时代财经称，白石洲接近南山科技园和华侨城豪宅片区、区位优势明显，且项目体量大，因此物业价值非常高。“虽然熬了15年，但前期投入应该不是很大，所以利润是非常可观的，毕竟深圳住宅市场还是供不应求的。”

他同时表示，黄康境手中尚有大量旧改土储未注入绿景中国，但锁定多年，随着项目的推进，一旦注入后，绿景中国的业绩、股价、品牌的‍溢价‍能力等都会有大幅的提升。

“以深圳的土地价值看，旧改项目未来的潜力和竞争力很大。旧改土储多的上市公司，‍‍如果项目优质的话，未来业绩会很不错。”