楼市，今年真的太难了！

据人民法院官网统计，截至10月27日，2019年全国宣告破产的房企已经上升到408家。

楼市的难主要是内外夹击的结果。 在内部，信托、开发贷、海外债全部收紧，把钱违规流入房地产的银行，统统遭到央行重罚。 在外部，上半年借助利率下调泛起的小阳春，也在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”两记重拳的教训下，灰飞烟灭、掉头向下。

2009年启动，2012年反弹、2015年暴涨，这次的周期等的黄花菜都要凉了，却还不见踪影。

不过终究还是让空军们失望了，目前种种迹象已经表明，2020年，楼市政策会开始松动，各位一定要保持高度警惕！

1 自行去库存

前不久，国家统计局公布了2019年我国前三季度的经济数据，第一季度增速为6.4%，第二季度为6.2%，第三季度为6.0%。 前三季度平均值只有6.2%，上一次年度增速低于6.2%还是30年前的1990年。 经济在下滑，世人皆知。

但问题的关键却是，2020年是我国重要的里程碑，GDP要翻番，要全面建成小康社会。

这个GDP的硬指标是无论如何必须要完成的。 所以，明年我们必定会开足马力加大固定资产投资，虽然不会像过去那样，完全依靠房地产来拉动这架马车，但是也绝不允许楼市拖后腿、掉链子。

明年，我们会看到各个地方政府基建、旧改、公路、铁路、地铁这些项目大干快上。 在这种背景下，我们一定是采取积极的财政政策和宽松的货币政策。

总之，2020年地方政府的任务就是大把花钱，央行的任务就是大笔印钱。

楼市虽然不会再是主角，但是作为国民经济的稳定器，在宽松货币的背景下，各地的高库存一定会降低，房企的倒闭潮一定会缓解。 毕竟土地财政还是地方政府的靠山，没有充足的弹药，哪有勇气和魄力跟老美干。

所以，明年各地花式自行去库存将会轮番上演，只要不过分，高层都会睁只眼闭只眼。

2020年的主基调其实概括下来就是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。

熬过今年冬天，房地产最艰难的日子，或许就已经结束了！

2 降准降息

今年年初时，我们还欣喜于终于顶住了外部压力，各项经济数据有所回暖，但没想到二季度开始就全面回落。

剔除掉二师兄之后物价都是通缩，PPI负增长，固定资产投资增速回落、制造业投资低迷、社会零售总额继续回落、出口下滑，企业实际贷款利率上升。

随着毛衣战的加深和全球降息潮的到来，我国降准降息已经迫在眉睫！

目前，我国贷款基准利率基本已经废除，取而代之的LPR是采用MLF+加点的形式产生。 而MLF利率自2018年4月以来一直保持在3.3%的历史高位，接下来，央行一定是通过降低MLF来引导LPR降低。

但是，央行单纯通过降低MLF很难使LPR降低，必须同步降准，使各商业银行的钱多起来，资金成本低了，银行才会降低加点数，LPR才会真正降低。

此外，我国的存款准备金率在国际上仍然处于中上水平，而且今年已经在1月、5月、9月实施了三次降准。 明年会继续降准根本不用怀疑。

所以，2020年，将是全面降准降息之年。1年期LPR会继续降低毫无疑问，5年期LPR大概率也会微降，即使不降，各地也会通过降低加点数来显著降低刚需的房贷成本。

宽松的货币政策，积极的财政政策，外加大基建和稳房产，只有这一条路才能使经济数据立刻变的好看。

记住，稳定压倒一切，这个真理永远不会变。

3 把人才当夜壶

楼市的玩法一直在更新，地方政府的套路也越来越新颖。

2018年是抢人大战的元年。 去年还只有二线动人才的脑筋，今年大批量的三四线城市也加入了这场混战。 毕竟能抢到多少人先不管，肯抢才是态度积极的表现，因为没人愿意变成下一个鹤岗。

2019年全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，相比2018年上涨超过40%。

10月15日，一天之内南京、天津、三亚3城定向人才放松限购政策。 南京郊区六合区取消了非户籍2年的社保要求，只要是大专以上学历，就可以在六合区买房。 而在今年6月份，南京远郊高淳区限购取消的更彻底，只要有南京居住证和劳动合同，就可以买房。

天津至少还有块遮羞布，没有那么赤裸裸。 规定在滨海和宝坻两个中关村园区，对承接北京非首都功能疏解的项目，没有落户的职工可以直接买房。

而三亚也如饥似渴的，把之前5年社保的购房要求直接降低到1年，而且紧缺人才不需要社保就可以买房。

10月24日，海南更是彻底把落户门槛降低为零，只要有居住证和缴社保，就可以在三沙以外的所有城市落户。

10月26日，南通也开通了零门槛落户，之前是买房才给落户，现在变成了落户后就可以买房。

在限购松绑这条路上走的最坎坷的就是燕郊，10月18日针对省直单位高校医院和高新区人才取消限购的政策至今没有得到官方认可。 倒是当地开发商一再承诺，可以先付首付，明年1月发文后再网签过户。 截止今年8月，燕郊的新房库存已经高达44个月，当地政府也是打落牙齿只能咽进肚子里，不承认不反对，躲在暗地里，安静的做开发商背后的撑腰者。

国人的聪明之处就是，永远能够第一时间准确发现政策漏洞，迂回变通解决难题。 而且，所有的政策利好，总能和楼市联系起来，总能变相的利好楼市。

以前房地产是夜壶，现在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，人才就变成了最好最舒服的夜壶。

现在楼市的新玩法就是： 定向人才放松限购。 这个玩法明年将会遍地开花，抢的不仅仅是人才，更是未来的购买力，土地财政的贡献者。

没房票的朋友，不用着急，只要你读过书，2020年之后，除了一线，户口和房票将一文不值。

4 哪些政策会放松？

根据目前的整体经济形势来看，2020年的主基调基本确定就是： 宽货币+大基建+稳房产+去库存。

所以，2020年以下楼市政策会陆续放松：

一、明年将是一个去库存的小年。 今年房价已经显著下跌，库存积压严重的城市，明年会各自自行开启花式去库存，这就是典型的一城一策。

尤其是棚改即将落幕的三四线城市，限购、限售等都会放开。 能保持房价在最高位横盘而不下跌，将是地方政府的最大目标。

二、全面降准和定向降准还会继续，一年期LPR会逐步降低，5年期LPR会微降，或者各地银行通过降低加点数，明显降低刚需的购房贷款成本。

三、除了北京上海以外，所有城市的抢人大战会更加激烈。 零门槛落户，落户即可买房，一人落户全家落户，人才购房补贴，人才租赁补贴，都会兑现。

只要你不打算祖祖辈辈都生活在小城市，那么明年一定要抓住这次机遇，落户大城市，置业大城市。

四、所有城市的限价政策都会陆续取消。 今年7月份时深圳就宣布不再公布新房成交价格了，这实质上就是取消了限价政策，随后大家也看到了，深圳新开楼盘都是直冲天际。

2016-2017年开发商拼了命的抢地，造就了无数的地王，这些烫手山芋出不了手，逼死开发商对政府也是百害而无一利的。 而且，限价放开，一二手倒挂和万人摇号也会减少，楼市才更健康。

当然，最重要的一点还是没有了限价，开发商有利可图，土拍才有积极性。 否则限价造成的恶性循环，最终吃亏的还是政府。

五、房价长期阴跌的一二线城市，很可能会出台对首套刚需的优惠政策，比如，首付降低，利率降低，税费减免，公积金和商贷额度提高等。 毕竟稳房价，从刚需入手见效最快。

5 最强预警

一、舆论导向

如果从中央到地方的官媒一再宣传报道，库存高企、鬼城遍地，房企艰难，房价下跌严重，那么，接下来就一定会松绑调控政策，鼓励大家买房。

舆论的作用就是为接下来的政策出台铺路，所有官媒的新闻都不是无缘无故的出现。

所以，一旦官媒开始大力宣传高库存，那么预示着政策即将大转向，各位一定要切记。

二、杀手锏

对一二线城市来说，遏制房价的杀手锏就是限购和限贷。 所以，一旦限购彻底取消，或者认房不认贷，那么房价必定会大涨。虽然，如此之大的放松尺度概率极小，但是与GDP稳定相比，万事皆有可能。

你需要做的就是看懂走向，精准判断，在大转折之前，提早行动。

6 权宜之计

房住不炒将是我们今后很长一段时间内必须坚守的原则。

但是在经济大环境的背景之下，适当的降低库存、确保土地财政、满足刚性需求、稳定房地产价格，维持正常交易量，仍将是我们惯用的手段，毕竟彻底丢掉这把夜壶，我们暂时还做不到。

在我看来，楼市最艰难的时刻已经过去，2020年，我们一定会看到各地层出不穷的托底和微调。大家拭目以待吧！

来源：柯谈地产观