文/陈凯乐

在自如、蛋壳上市被传谣言后，最先确认上市的长租公寓却是青客公寓。伴随着招股书发布，这家两年烧掉11亿的公司，却没有守得云开见月明，更像陷入急需上市融资的窘迫局面。

自10月7日递交招股书，到25日更新招股文件，18天来青客面临着行业的拷问。招股书显示，青客此次将发行520万股ADS（美国存托股票），最多募集1亿美元。钱不多，但对资产负债率高达133%的青客，这笔钱更像是近水救近火。

可人不能只有眼前的苟且，长租公寓也是。常年亏损、接连爆仓，金钱即万能的金科玉律，在长租公寓开始失效。在纳斯达克敲完钟的那一刻，这些问题就够青客烦恼的了。当然，前提是他能成功敲钟。

烧钱不止

青客的成长史，就是一部活生生的烧钱史。

2013年初，成立一年的青客，就拉来了纽信创投400多万的天使投资；当年9月，这一数字变成了10倍；潜心耕耘一年后的2014年，纽信和赛富又砸了3000万美金，4年后的2018年，青客迎来了超1亿美元的股权融资。

招股书显示，仅仅2017年、2018年和2019年前6个月，青客的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元，两年半的时间烧掉了11.17亿。

所幸的是，近12个亿砸进去，还是有点声响的。在跑马圈地的长租公寓市场，面对自如、蛋壳等巨头，青客手里还是握住了一批房源。

据锌财经了解，截至2012年12月31日，青客在上海的可租赁单元为940间。6年后，这一数字变成了9.12万间，年复合率为114%。这个数字，不算少，但也谈不上有优势。相比之下，喊着“互联网+房产+金融”的蛋壳，用4年时间抓住了40万间公寓；而脱胎于链家旗下的自如，更是盘踞着近86万间房源。

“这些公司开始的时候一般都希望获得融资，但是融资的话人家就会看你的市场占有率。所以，企业怕是亏本也要拼了命地扩张。”业内人士的一句话，戳中了要害。在蛋壳、自如相继融资成功的情况下，敲钟、上市、融资、烧钱抢房源，成了青客唯一的救命稻草，

1%的利润

2018年，潘石屹的一句”长租公寓并不是一个好的模式，回报率只有1%”，为方兴未艾的长租公寓宣了判。

成立了7年的青客，也要面临同样的问题。

青客在IPO招股书中，将自己描述成为“在分散式租赁和运营模式下，从房东处租赁房屋再进行统一改造，以标准化的房屋出租“的角色。做着中间商赚差钱的生意，青客的日子并不好过。

房屋空置率是摆在扎在心头的一把刀。一位长租公寓的从业者告诉媒体，如果没有90%的出租率，长租公寓肯定是亏本的。而2017年和2018年，青客的平均入住率分别为89%和91.6%。而到了2019年6月份，这一数字降到了90.6%，下降了1%。

如果以9万间房源作为参照，青客有900间房屋被闲置半年。结合此前招股书透露的1272元的月租金，1%出租率的下跌，给青客带来了近700万的损失。如果结合90.6%的出租率，仅仅房屋空置一项，给青客带来的损失就高达7000万。

再把目光投向自如、蛋壳两大巨头。在豪掷2亿美金收购爱上租之后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间；要实现“房源50万变100万”的自如，更因此如履薄冰。

水能载舟，亦能覆舟。长租公寓分外眼红的房源，一旦出现空置，立马就变成了炸弹，引发长租公寓的集体暴雷。人的记忆肯定比鱼要长，长租公寓悦如轰然倒塌的声音，仍在耳边回荡。

而公寓平台受到房源的限制，为求生纷纷开始涨价。

2018年11月30日，自如一份《续约涨幅规定》补充通知（以下简称通知），率先撕开了长租公寓涨价的口子。通知表明，12月1日起，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。此后、蛋壳、青客纷纷跟进。

“每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海：房贷六千,吃穿用度两千五,冉冉上幼儿园一千五,人情往来六百,交通费五百八,物业管理三四百”。至此，2009年大热的电视剧《蜗居》，在9年后的现实中完美上演。

而除了涨价以外，大众对长租公寓的印象，也一直停留在家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利等负面印象上。艾媒报告发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，长租公寓网络口碑仅仅只有23.1。

最可爱的想象力

而早在青客之前，蛋壳、自如两大平台就被曝出将要上市。

据锌财经了解，早在9月份，蛋壳就被曝出将赴美上市，募集金额达7亿美元，而同样地，暂坐行业头把交椅的自如，也被曝出将于明年上市。

虽然最后都无疾而终，但利好显然并非空穴来风。手握数十万房源的蛋壳和自如，自然有着令资本趋之若鹜的底气。企查查的数据显示，自2015年成立以来，蛋壳已经完成了6轮融资，估值已超20亿美元；完成5亿美元融资后，自如的市值更是飙升到了50亿美元。

而资本趋势若无的背后，折射出的是长租公寓万亿的市场。

北京租房人口735万，房源总数538985套。13个人抢一套房源；

长租市场在租房市场的渗透率，不到10%；

仅2017年就有20家长租品牌公寓完成融资，金额突破418亿；

2020年租房市场规模将达2.71万亿。

数据不多，却足够让资本眼红。

“当利润达到10%时，便有人蠢蠢欲动；当利润达到50%时，有人敢于铤而走险；当利润达到100%时，他敢于践踏人间一切法律；而当利润达到300%时，甚至连上绞刑架都无所畏惧。”

100多年前的英国，马尔克斯说出的那句经典，至今仍在耳边回荡。

在长租公寓还未达到深水区之际，资本的风起云涌，四处决战，也是为了度过黎明前最后的黑暗。烧钱带来的微光，或许可以驱散黑夜最刺骨的寒冷。

但前提是，在黎明到来之前，得先活下来。

只有达到规模效应后，边际成本才能得到降低，加上管理得当，接着开始赚钱。只有当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，抬高房租，就如如今的滴滴一样。这是对于未来‘最可爱’的想象力。

所以即便上市成功，青客也不得不做好持续盈利的准备。毕竟，上市成功之后依旧处境困难的并不在少数。此前的Uber、宝宝树就是活生生的例子。而倒在上市前夕的，也并非没有个例,WeWork至今仍身陷囹圄。

精细化、差异化运作，或许是一条路。正如自如CEO熊林所说，自如不是长租公寓公司，而是一家提供居住产品和生活服务的科技公司。他将目标直接对准了那个“终点”。

赴美上市之后，青客或许就得寻找自己的那个“终点”了。