当前，中国城市化进程已从“粗放式发展”进入“精细化运营”，城市更新及存量市场价值的挖掘持续受到关注。11月19日，第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在京启幕，与会专家就新时代的城市更新与资产处理发表了自己的观点。

城智更新研究院院长陈方勇。论坛供图

产业决定地段价值

谈到城市发展的新机遇，城智更新研究院院长陈方勇认为，对城市、地段、产城三者都需“重新认识”。对于城市，他认为，未来的城市竞争是生与死的考验，“不会均好，有好的就肯定有不好的，此消彼长。”而这正是进入存量时代后城市的格局变化。

对于地段，陈方勇表示，随着城市发展，地段需要重新定义。城市更新“始于创新，生于科技，成于产业，久于运营，终于资管”，关键在于“成于产业”，产业是一切空间的终端使用客户，产业决定城市的命运，产业决定地段的价值。

对于产城，陈方勇认为也需要重新认识。他表示，地产商打造产城需要想好自己的定位，不要越俎代庖去做产业，而应去理解产业，找到产业发展的方向，为产业做好配套服务，“产业才会来，城才能兴”。

陈方勇表示，城市更新应引入社会资本，形成资本闭环，即用资管逻辑来做城市更新。“城市更新不需要多漂亮，不用堆金堆银，只要懂产业客户的需求，200元的改造成本能实现3000元改造成本都实现不了的产业导入。”

存量土地开发，时间红利稍纵即逝

邢志刚谈存量资产。论坛供图

“从高速城镇化到精益城镇化的过程中，企业应根据自己的经验、商业模式来修整未来的方向，找到更好的出路。”围绕“资源的格局与远见”主题，北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司副总裁邢志刚表示，我国在过去20年里完成了30%的城镇化率，在这个加速城镇化的过程中出现了很多行业、企业的发展机会。

从存量资源的角度看，城市更新和城市织补是未来地产行业的主基调。“存量土地开发步入窗口期，时间红利稍纵即逝。”邢志刚称，央企或国企的产业产能发展到15年就会面临设备老旧、产能淘汰等问题，整体创造价值下行。但从坪效角度看，存量土地本身的价值可为企业进行新的赋能。

在邢志刚看来，未来，无论地产还是金融行业都应高度关注存量资源的企业及项目。“据不完全统计，现在的老旧小区、正在新建的商品房和物业、产业园等，它们的发展周期和存续周期可能就只有20年到30年。也就是说，存量市场是能不断植入和更新的。”

不过，邢志刚指出，大部分企业缺乏资产的管理意识，对存量资产粗放式管理甚至无管理，不仅没有收入，还要增加投入。而房地产企业经过十几年发展后，在资产管理上拥有了系统化的解决方案，将能推动从低坪效到高坪效的转变。

未来，存量资产更多存在于大型国企和央企。邢志刚认为，业内人士可从权属、属性、规划、价值四个角度考量，以科技手段来处理存量资产。

新京报记者 张建

编辑 王海亮 校对 吴兴发