11月4日，佳兆业集团（01638.HK）发布公告，将以11.95%的年利率发行3亿美元票据。仅一天后，佳兆业再出公告，宣布将额外发行美元优先票据。公告中并无拟发票据的具体信息，但可获悉，该票据将同2019年7月中旬发行的3亿美元优先票据合并，该票据年利率为10.875%，将于2023年到期。

一周之内，佳兆业还有另一笔融资计划。10月30日，佳兆业发布公告，计划额外发行2亿美元2022年到期的优先票据，年利率11.95%，于此前发行的4亿美元合并形成单一系列。

将佳兆业上半年发行的四笔合计13.5亿元美元债券考虑在内，开年以来，佳兆业已先后发行8笔美元票据，合计金额25.5亿美元。利率最低的一笔为7月17日发行的3亿美元票据，利率10.875%。

与此同期，据11月4日公告，由宝龙地产发行、2022年到期的3亿美元票据，年利率仅为7.125%；瑞安房地产担保的3亿美元票据，年利率更低至5.75%。相比之下，佳兆业动辄10.875%至11.95%的年利率居高。

财经评论员严跃进认为，佳兆业高息发债或与其业务结构有关。佳兆业的旧改业务周期较长，可能会导致融资利率较高。“此外，佳兆业此前的经历以及目前行业不太景气的现状也会影响其发债的利率。”

佳兆业在公告中说明了高息所借资金的用途——用于为一年内到期的现有中长期债务再融资。

最新中报显示，截至2019年6月底，佳兆业年内及2020年到期的优先票据合计11.62亿港元以及8.4亿美元。借款总额约1155.38亿元，较上年增加59.27亿元。约58%的借款源自境内，42%在境外，其中银行贷款占比38%，非银行借款为20%，加权平均融资成本为8.6%。

债务构成方面，佳兆业一年内待偿借款合计约224.46亿元；一年至两年内待偿借款合计约398.67亿元；此外，还有约495.62亿元借款须于两年至五年内偿还。剩余36.64亿元借款，还款日期则在五年之后。

同期，佳兆业手中现金及银行存款账面值约为299.8亿元，不考虑69.88亿元的受限资金，佳兆业现金尚可覆盖一年内待偿短债。

中期报告指出，佳兆业净负债率约为191%，资产负债率82.7%，流动比率从1.7倍跌至1.6倍。严跃进认为，佳兆业的负债情况虽有所改善，却仍然居高。

中期报告中，佳兆业透露，截至2019年6月底，佳兆业包括汇兑亏损的借款成本总额共50.5亿元，较2018年同期增加2.71亿元，上涨5.7%，系因新增优先票据利息开支增加。

对于局高的负债压力，中期业绩发布会上，佳兆业高管立下目标，年底之前将净负债率降低至180%，优化负债结构。佳兆业打出了第一张牌，短债换长债。

11月4日，佳兆业发布消息，将连同附属公司与独立第三方签订协议，回购2021年6月到期的1.75亿美元优先票据，票面利率7.875%。佳兆业官网显示，另于8月12日，佳兆业还提前赎回1.613亿美元于2019年12月到期的优先票据，票面利率为12%。在这之前，5月21日，佳兆业还购回价值2.5亿美元的7.25%2020年到期优先票据。

非上市票据方面，8月16日，佳兆业选择购回并注销2019年到期的11.63亿港元票据，该票据利率为6.1%。

长短债交换完毕，佳兆业的短期还款压力骤减。其手中捏着的下一张牌，名为旧改。被称为“旧改之王”的佳兆业随着旧改市场的变化几度浮沉。

中期报告显示，截至上半年底，佳兆业拥有近3200万平方米的旧改用地未纳入土储。仅大湾区一处，佳兆业拥有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，货值近两万亿。

7月，佳兆业底价27.9亿竞得上海嘉定城中村改造地块项目，拆迁占地面积约15.52万平方米，计容建筑面积约21.35万平方米；9月25日，佳兆业又拿下广州荔湾海南村旧改，改造面积359.64万平米，体量约为半个珠江新城，具体交易金额暂未披露。

业内人士表示，未来，如果佳兆业的旧改项目可以顺利推出，将对其债务结构产生正面影响。

前三季度，佳兆业累计合约销售额551.31亿元，同比增加33.5%；总合约建筑面积约302.09万平方米，同比增加27.9%。若按佳兆业年初定下的875亿元销售目标计算，佳兆业前三季度累计完成63%，仍有325亿元销售指标待完成。