年末二手房区域市场调研

统计局数据显示，10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中，深圳上涨1.0%，其余三城俱有所下跌：北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报道记者在一线城市的调研情况也佐证了数据反映的情况。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期，深圳受政策利好驱动，在下跌潮中逆流而上。

随着限竞房的大量入市，新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化，并对二手房市场带来深远影响。-甘俊摄

“（二手房）价格确实在下降，这几个月来，下调报价的情况要多于上调的。但就算这样，成交量也不大。”11月19日，链家地产北京珠江绿洲门店的业务员小刘向21世纪经济报道表示。

这家门店位于北京东五环外，属于朝阳区的双桥片区。按照链家app的数据，现阶段，该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元／平方米左右，比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来，该区域的成交量一直处于较低水平。

在本轮房地产市场调整中，北京是最早出台政策、也最早见效的区域市场之一。当前，北京二手房交易量占整体市场的八成以上，二手房市场的变化，几乎是北京楼市的全部写照。

根据国家统计局的数据，今年7月到10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。一线经纪人反馈的信息是，业主不断下调报价，但购房者的观望情绪仍然严重。

自2017年3月的“317新政”以来，北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么，究竟是哪些因素，“惊扰”了北京二手房的价格？

比二年前下跌13%

“如果没有政策因素影响，二手房交易是有一定季节性波动的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，每年春节后，二手房市场通常都会有一波涨势，然后再逐渐向下调整。

他表示，2018年春节后到现在，北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落，月度均价环比变化在2%左右，幅度不大。

近几个月的房价回落，就带有一定的季节性因素，而且同期的交易量相对不高。

北京市住建委的数据显示，今年7月至9月，北京二手住宅交易规模均位于12000套到13000套的区间内，10月因国庆长假的影响，交易量降至8844套。而今年的交易高点位于3月，整体交易量超过16000套。

我爱我家北京惠新里门店的业务员向记者证实，最近几个月，观望现象确实明显，“按照惯例，如果在15天的‘黄金期’内还没有实质性进展，房源的交易周期就会拉长。”他透露，当前北京二手房的交易周期在60天到90天，而市场好的时候，周期会在40天到60天。

他所说的“市场好的时候”，是指2017年的“317新政”之前。2017年3月，北京出台楼市调控政策，将二套房最低首付比例提高至六成，最高贷款年限由30年降至25年，同时对企业购房实施限售，期限为三年。3月26日，北京再度发文，将商住类房屋的限购门槛设置为5年纳税或社保证明，等同于住宅类产品。

这两项政策将北京楼市分割成两段，新政后，由于需求被压抑，北京二手房交易一度遭遇“腰斩”。虽然市场在2018年后有所恢复，但“后遗症”存在至今：除了交易周期不断拉长外，业主对价格的坚持也持续松动，并导致交易均价下调。

贝壳研究院指出，当前北京二手房业主调价仍然以降价为主，且调价行为中，业主降价占比不断走高。2019年10月，业主降价比重为91.6%，为“317新政”以来的最高值。

该机构还指出，自“317新政”后，北京二手房均价便在波动中逐步回落，当前北京二手房均价为5.8万元/平方米，与去年年底持平，较2017年3月的高点累计下跌13.6%。

只有学区房依然坚挺。根据我爱我家、安居客、链家等交易平台上的信息，在海淀区的中关村、双榆树区域，西城区的小西天区域，曾在今年8月曾有过高频率的成交，此后的价格基本也维持在较高的水平，未出现显著下调。

限竞房影响定价心态

北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年，二手住宅签约量达到15.2万套，占比85%，二手房市场的主导地位凸显无遗。

但中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出，随着限竞房的大量入市，新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化，并对二手房市场带来深远影响。

限竞房是以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。截至今年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%。

由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出，截至目前，北京限竞房网签数据22794套，均价48731元/平方米，明显低于全市商品房交易均价。

贝壳研究院的数据显示，今年前10月北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%，几乎翻倍，而二手房全市网签同比下降9.3%。

这一情况并不能从根本上改变二手房的主导地位，但在今年入市的新房中，有不少项目位于五环内，地段相对优越，这部分项目就以限竞房为代表。这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象，同时也会对区域内的二手房市场带来冲击。

张大伟表示，限竞房不仅有价格优势，而且还会分流二手房的需求。“只要区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价。”

他认为，近几个月北京二手房均价持续下跌，正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外，大量共有产权住房在此期间集中成交，也造成了一定的影响。

值得注意的是，在价格持续下滑后，近期北京二手房市场出现升温端倪。21世纪经济报道调研的多个区域都出现带看量回升的情况。经纪人小刘就表示，最近较为忙碌，“每天都会带人看房”。

那么，北京二手房市场会不会出现反弹？张大伟认为，限竞房对二手房市场的影响还将持续。截至今年10月，北京住宅（不含共有产权住房）库存再次突破7万套，创下最近8年来的最高纪录。由于库存规模较大，近期部分限竞房项目还出现降价，这势必会影响二手房业主的定价心态。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，目前北京二手房市场依然处于买方市场，受严格调控政策影响，中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后，即明年3月、4月，市场的热度才有望回升。