原则上是先提交贷款申请，审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。

房屋过户后，将房产证交给银行，银行拿到房产登记部门办理抵押登记，登记部门会出具《他项权利证名》，用以证明此房产上有银行的抵押权。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将存在资金监管账户的首付款一次或者分次达到卖房人账户。

一般都是交了首付款之后先办理贷款手续，然后再进行过户的。在目前，二手房办理时，会有一个资金监管，要求买房人先把首付资金存到这个监管户中，以保证首付的真实性，然后等买房人的贷款申请批下来后，去办理过户手续，过户手续办理完毕后，才可凭房产证去银行申请贷款发放的，没有房产证是不能办理贷款的。

发放后的贷款和之前监管的首付款一同打开卖房人。哪怕是兄弟父母等亲戚关心等，都必须要先把首付款打到监管户头的。

如果是全款购买二手房的情况，付清款项后新业主可直接将房产抵押给银行，办理利息较低的置换式贷款或抵押贷款。

特别注意：不管你是贷款还是全款买卖二手房时，一定要在房地产交易场所办理产权转让手续，按规定缴纳费用，买卖双方一手交钱一手交房。