原题：售楼员为何忽悠购房者肆无忌惮

销售员备案制度漏洞被开发商利用

法治周末记者 肖莎

李瑾在买房一年多以后，才发现合同上写的销售人员，她并不认识。

去年8月，李瑾在北京市大兴区某限竞房项目买了一套带下跃的房屋。由于这个项目是宣传中的日光限竞盘，且由一家国有企业开发，李瑾在看盘后很快就签约了。

今年9月，李瑾和其他业主偶然进入施工现场后，发现项目已大体完工，但房屋的实际采光、户型跟宣传资料以及销售的说辞差别很大。

李瑾再次拿出合同想一一比对时才发现，合同上白纸黑字印刷的销售人员姓名，并非是最初跟她对接的那位销售人员。

李瑾曾向大兴区住建委咨询此事，对方的回复是：开发商在开盘前会在住建部门对销售人员进行备案，案场的销售人员必须跟备案信息一致。

但李瑾遇到的情况却是，接待她的销售是一个人，合同上显示的销售人员姓名和销售人员编号却是另一个在住建委备案过的人。

“我们这个户型没有样板间，我决定签订合同之前大多数信息都是通过销售获得的，现在却发现销售可能没有资格在这个楼盘卖房子。”李瑾在跟其他业主沟通后发现，不少业主遇到的情况都跟她一样，接待业主的销售并非是备案过的销售人员。

被“忽视”的规则

李瑾和他的邻居们遇到的情况并非个案。

法治周末记者采访北京多个购房者后发现，很多人都不认识销售合同上写着的销售人员。

有很多购房者表示，自己根本不知道合同上还有销售人员的具体信息，因为签合同的时候就一直在签字，很难仔细阅读。

“但其实北京从2007年起就有明确规定，要求开发商在开盘之前到住建部门对销售人员信息进行备案。”北京市金诉律师事务所执行主任王佳红告诉记者。

王佳红说，在2007年当时的北京市建委出台了《关于规范本市商品房销售机构和销售人员管理的通知》(以下简称通知)，其中规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，应在预售方案中提供本预售项目《销售机构和销售人员情况表》(加盖企业公章)。

该通知同时规定，项目的售楼处应公示销售机构和销售人员姓名、胸牌号码等基本情况。销售人员接待购房客户时应挂胸牌服务。各项目销售机构或销售人员情况发生变更的，应及时办理信息变更手续。

在北京市住建委网站上，法治周末记者的确看到，每一个预售或现售楼盘的信息里，的确有销售机构和销售员的注册备案信息。

“但备案之后，这个规定就被开发商忽视了。”王佳红说，现场销售人员即便发生变化，可能也很少去做变更。

法治周末记者去多个售楼处采访时发现，售楼处都会贴出备案销售人员的资料，但是很多销售在接待客户的时候，并没有主动出示胸牌，而是只提供名片;也几乎没有购房者主动要求销售人员出示胸牌，购房者默认出现在售楼处的销售人员就是开发商授权开展业务的销售人员。

规则尚缺“牙齿”

王佳红认为，开发商之所以敢于一直不完全遵守相关规定，是因为通知里提到的针对开发商违规的处罚措施，不足以构成威慑。

通知里提到，销售机构和销售人员存在以下违规行为并经房地产管理部门查实的，在网上公示其违规行为，按规定进行处理并通报工商部门，违规行为包括销售人员将胸牌转借他人，准许他人以自己的名义从事商品房销售业务的。

“住建部门出台这类政策的出发点是好的，通知里还要求对销售人员进行专业的培训。估计是销售人员流动比较大，如果只能使用备案的销售人员，开发商会需要经常更改备案信息。”王佳红说，通知里又没有强有力的处罚措施，开发商就不那么重视了。

李瑾告诉记者，当初跟她对接的销售，现在已经从开发商那里离职。但影响她买房的很多关键信息，恰恰是这位销售告诉自己的。

她在看房的时候项目没有样板间，无法确定下跃的采光情况如何，是这个销售当时给她拍了其他户型样板间的采光情况，并表示李瑾想要购买的户型的采光情况也是如此。这个销售还把同样的视频发给了其他很多客户。

王佳红说，如果购房者买房，销售是备案的销售，且沟通过程中有一定的录音录像内容，那么在维权时可以很简单地举证，销售人员是开发商的销售，那么只要能证明销售的话有明显误导或欺骗，那购房者就可以请求法院认定销售的行为是职务行为，进而要求开发商承担相关责任，在这种情况下，业主的举证责任相对轻一些。

“如果购房者面对的销售并没有在住建委系统里做备案，当购房者认为销售有误导，就需要先举证证明销售是开发商的人。有时候销售可能已经离职了，根本就找不到这个人，举证难度比较大。”王佳红说，这种情况下必须能有充分的证据证明销售的身份，才能推理销售的行为是职务行为，进而要求开发商承担相应的责任。

销售误导者众 需对销售人员从严管理

北京市不动产协会理事王玉臣告诉法治周末记者，他处理过的很多房地产案件，都跟销售的虚假宣传或误导有关。因为销售是跟购房者接触的直接人员，他们提供的信息很大程度上影响着购房者对项目的判断。

比如，有的项目没有样板间，业主只能看沙盘，有些销售可能就会把沙盘上本不属于小区内的配套的内容，讲解成小区配套服务;或者有些销售会歪曲小区相关的某些情况。

“很多人买房的时候是不看合同，或者看不懂合同的，他们认为销售说的就是事实。”王玉臣说，他此前处理过一个云南的案件，当时项目红线外规划的是木材加工厂，但销售人员却告诉业主相应地块是绿地，等业主收房后才发现事实跟销售表述的完全不一样。

“但主张销售在销售过程中涉嫌虚假宣传或销售误导并不容易。因为很多业主不会留存跟销售沟通时的录音录像，加上不少销售在纠纷发生的时候已经离职了。”王佳红说，还是建议购房者在买房的时候，直接跟在政府备案的销售沟通，这样能减少自己未来可能的举证责任，同时要留存销售人员的名片信息，确定销售的身份，并且在购房的过程中尤其是购房的关键环节注意录音和录像，尤其是涉及到楼盘介绍的内容，要保留证据，针对一些特别必要的、自己在意的事情，不能只听销售人员的说辞，最好跟楼盘更高级别的人再确认。

在王佳红看来，房屋交易的额度很大，政府有关部门还是需要对销售人员严加监管，相关规定里如果能够增加让开发商在意的处罚措施，开发商对销售的培训和管理会更严格，销售误导的情况也会相应地减少。

(应受访者要求，文中李瑾为化名)

责编：高恒涛