涉及房地产信贷加强监管的市场意义

易宪容

可以说，中国金融市场之风险同样会与房地产融资有关，因为当前中国各城市房地产价格之高、有不少城市房地产泡沫巨大都是银行融资过度扩张有关。无论是个人的住房按揭贷款，还是房地产企业融资贷款，基本上处于银行信用过度扩张的态势下，对此，今年以来中国金融监管部门对涉房信贷监管要加强，也是题中之义。

据同花顺Ifind统计，2019年前三季度，包括银保监会、银保监局及银保监分局在内各级银保监系统对银行业机构开出罚单1219张，罚金达6.58亿元，其中百万级罚单118张。与去年相比，监管部门开出罚单罚款金额同比是有所减少，但是涉房贷款罚单数量逆势增长且罚金大幅增加。

从涉房贷款罚单的内容来看，主要有贷款实际用途管控不严格、授信业务违规、五级贷款分类违规、违反房地产行业政策等信贷相关问题受罚银行占比约4成，其中涉及房地产贷款领域罚单在数量和罚金上双双增加，据不完全统计，银行因涉房贷款违规罚金近亿元。比如，中信银行因涉及“以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款”“未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目”等13项案由，没收违法所得33.6677万元，罚款2190万元，合计2223.6677万。天津银行因“违规开展土地储备融资业务”等原因被天津银保监局处以660万元罚款。岱山农商银行因“个人消费贷款违规流入房市，违规发放商用房贷款”等数罪并罚处罚金230万元等。

对于这些开出罚单，有人认为这是中国金融监管部门对涉房融资的全面收紧，对未来房地产融资会造成较大的影响。因为，中信银行的2223万元罚单，刷新了今年以来银保监系统银行类最高罚没金额记录。这是政府监管部门杀鸡给猴看，对让资金违规流入房地产市场的商业银行注意，要不然同样面临金融监管部门开出巨大罚款处理的风险。同时，这也意味着国内金融监管部门将全面的限制资金流入房地产市场，国内房地产市场的金融紧缩已经开始。

不过，市场有点高估政府金融监管部门会全面限制资金流入房地产市场的影响。因为，监管部门对中信银行罚款2223万元，与中国信银行2018年总资产6万亿以上及当年利润445亿相比，九牛一毛，完全可以忽略不计。今年上半年，金融监管部门对国内商业银行违规罚款6亿多元，但与中国商业银行的总资产（2019年6月底达223万亿元）和总利润（估计会达到2万亿元以上）相比也是九牛一毛。所以，这样的处罚对国内商业银行的影响不会太大。

从2019年6月底中国金融机构涉房资金来看，金融机构房地产贷款余额为 41.9 万亿元，同比增长 17.1%。房地产贷款余额占各项贷款余额比重为 28.7%。个人住房贷款余额为 28.06 万亿元，同比增长 17.2%。也就是说，到2019年9月底，中国金融机构房地产贷款基本上会超过43万亿元，个人住房按揭贷款会超过30万亿元。其涉房融资规模之大无以复加。还有，2018年国内48家上市银行的贷款有68%为个人住房按揭贷款，2019年这种趋势并没有多少改变（比如2019年8月份，居民贷款占整个银行贷款比重达50%以上）。

可以说，从全球银行业赢利的情况，全球各国的银行基本上都处于经营十分艰难的困境中，但中国银行业则是国内赢利最好的行业。2018年国内上市公司的利润，银行业上市公司所占的比重在40%，银行业上市公司赢利是一般上市公司近100倍。而中国的银行业之所以会如此繁荣，根本上的原因就在于中国房地产市场发展与繁荣，就在于中国房地产价格只涨不跌，从而使得中国金融机构给房地产企业及个人住房贷款都是所谓的优质资产，银行业违规让资金流入房地产市场也就成为常态。但这必然导致中国房地产市场风险上升。对此，中国银行业难脱干系。

这就是为何今年5月17日银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，这个文件的附件里分别对银行和信托这两个给房地产“输送资金”的大户存在的“乱象”要求整顿，但对绝大多数商业银行来说，都不在乎。即使是近日《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》发出，32个城市被银保监会纳入了重点检查的名单，重点是检查是否有违规资金流入房地产市场。但是，文件发了再发，检查了再检查，实际上政府金融监管部门都不会对商业银行的违规行为动真格的。

因为，就目前的情况来看，政府金融监管部门是心知肚明，如果政府金融监管部门对房地产业动真格的，那么国内不少房地产开发企业都面临着资金链断裂的危险。而大量的房地产开发企业资金链断裂所引发的风险，并不止于大量的房地产企业破产问题（今年上半年估计有过200家中小房地产企业破产，其占10万家房地产企业比重千分之二），而是引发整个房地产市场价格下跌，引发中国金融市场危机及经济危机问题。因为，国内房地产早就捆绑在中国经济的这条大船上无法下船了，中国的房地产市场不到整个房地产泡沫破灭是不会罢休的。

也就是说，政府金融监管部门对房地产的金融紧缩不会动真格的，尽管监管部门对当前房地产融资乱象要进行整顿，比如要整顿的有，表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。房地产融资市场之所以乱象丛生，并非房地产开发商有多少瞒天过海的能量，而是流入房地产市场的资金与商业银行的利益捆绑在一起的。国内商业银行有动力及强大的激励把大量的资金贷款给房地产开发商及个人。

因为，从十几年来年经验来看，只要国内房地产市场的价格在上涨，贷款给房地产市场的资金都是优质资产，都是一本万利的业务。无论是贷款给房地产开发商，还是贷款给个人及政府都是如此。这是国内商业银行躺着赚的奥妙所在。所以，政府金融监管部门检查归检查，国内商业银行同样会变着法子把资金贷款给房地产业。这就是当前中国房地产业及银行业都在快速扩张的关键。只有当全国的房价涨不上去之时，只有当全国的房价开始下跌之时，以及国内房地产市场泡沫真正破灭之时，中国商业银行的问题才会暴露出来。但就目前的情况来看，国内70个大中城市的住房价格已经持续上涨56个月了。只要房价还在持续上涨，国内商业银行对房地产市场信贷资金就不会紧缩，其检查多以是雷声大，雨点小。国内房地产市场的金融紧缩并没有开始。政府房地产调控目标还是要稳房价。