作者：李佳

在《财富》杂志公布的2019年世界500强排行榜中，碧桂园以573.087亿美元的营业收入位列第177位，较上年的353位提升了176名，成为世界500强榜单中排名上升最快的企业。

通过碧桂园的销售额亦可佐证其发展速度。2007年碧桂园正式登陆香港资本市场，其合同销售额为158.25亿元，营收为177.49亿元。碧桂园的关键发展始于2013年，其销售额从2012年的476亿元蹿升至1060亿元，首破千亿。2017年，碧桂园全口径合同销售金额达到5508亿元，成为全球最大住宅开发商。

中报显示，截至到2019年6月底，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约2819.5亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约3129万平方米。总收入为2020.1亿元，净利润为230.6亿元，同比分别增长53.2%和41.3%。业绩高增长的背后，碧桂园的秘诀是什么？

薄利多销，加速回款

在过去的5年间，碧桂园的毛利率曾经下滑至20.19%，随后一路上扬，到2018年升至27.03%。中报显示，碧桂园的股东应占净利润约为156.4亿元，同比增长20.8%；股东应占核心净利润达159.8亿元，同比增长23.4%。毛利率为27.16%，同比增加约0.6个百分点。

受开发的产品所限，碧桂园27%的毛利率水平在行业排名中处于较低位置。杨国强曾表示：“碧桂园和沃尔玛属同一类企业，薄利多销。他们做到世界最大，我们也可以的。大家不能怀疑我们的方向。”薄利多销意味着对高周转的追求，也是对高利润的舍弃。与其他房企不同，碧桂园卖房子，犹如卖白菜。

在房地产行业，碧桂园向来以高周转著称，其去化能力也在持续提升。截至2019年上半年，碧桂园的存货为8305.61亿元，较上年末增加5.4%；预收账款余额为6075.5亿元，同比增加29%，反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”为1.42，同比下降19.0%，去化压力持续减小。

尽管不对外公布每年的销售目标，但碧桂园将回款纳入考核范畴。自2018年起，碧桂园便不设定合约销售目标并表示将根据市场情况推出货量，继续实现增长，同时停止公布全口径销售额。对此，碧桂园主席杨国强在2018年的业绩发布会上解释道，“披露全口径销售额会让大家搞不清碧桂园真正的销售情况，长远来看，披露权益数据才能让人更好地了解碧桂园。”

虽然未公布全口径销售数据，但据克而瑞数据显示，2018年及2019年上半年碧桂园全口径销售面积和销售金额仍位居行业第一。碧桂园不设定销售目标，但会加速回款，保证回款率。

根据披露，2019年上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元，回款率高达94.3%，较去年末91%的回款率还提升了3个百分点，实现了良性循环。在2019年中期业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌透露，2019年全年公司将权益回款纳入了工作考核。

销售重点仍在“三四线”

碧桂园的迅速崛起，离不开三四线城市城镇化的发展。由于将三四线城市作为主战场，在2016年前后，凭借棚改红利，碧桂园的销售额和企业规模呈指数级增长。此后，碧桂园也将区域布局扩展至二线城市，但其销售重点仍然在三四线城市。

半年报数据显示，从碧桂园的销售占比来看，其上半年权益合同销售额按城市类型划分，三四线城市的贡献约为56%，二线城市的贡献约为31%，其余占13%。

在项目布局上，随着2018年下半年项目首次进入西藏，碧桂园完成中国内地所有省份的布局。截至2019年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，分布于31个省/自治区/直辖市的279个地级市，总计覆盖1235个区/县。

在过去几年间，国内城市化进程齐头并进，碧桂园利用这一发展红利，通过全国大范围布局，特别是重仓三四五线城市，获得了高速发展。但近两年来，房地产宏观调控对三四线城市的影响比较大。在年中业绩发布会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，公司会坚持按照从一线到五线均衡布局进行安排，“我们这么多年致力于构造一个相对稳健和布局合理的市场安排，在2018年-2019年基本上完成了，一个合理的市场布局能更充分地利用市场空间，也能够有效地分散市场风险。”

截至6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售土地储备资源约1.76万亿，其中目标一线城市为3149亿元、二线城市为6035亿元，三四线城市为8403亿元，另有潜在的可售权益资源约1.025万亿元，可满足公司未来三到四年的销售量。

从区域布局来看，98%权益可售资源位于常驻人口50万以上的区域；94%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角等五大城市群。 特别是在热点地区粤港澳大湾区和长三角，碧桂园进行了前瞻性布局。据克而瑞统计，截至2018年底，碧桂园在粤港澳大湾区的土储货值和土储建面均位居Top1，远超其他房企。

拿地量大，土地出让金支出必然也高，而这直接关系到碧桂园的债务结构。截至6月30日，碧桂园有息负债总额约为3318.89亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）。其中，需于一年以内偿还的有息债务为1139.2亿，占总有息负债总额的34.3%，债务结构稳健。

融资方面，银行及其他借款是碧桂园主要的融资来源。截至2019年6月30日，碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。碧桂园上半年融资成本6.13%，同比提升0.32个百分点。据克而瑞统计，2019年上半年95家典型房企债券融资成本为7.25%，碧桂园的融资成本优势明显。这主要归功于碧桂园的信用状况。

据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示，碧桂园的绿色信用指数86.8，绿色信用等级AA，排名行业第5位。

在今年前6个月，碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产比例为12.8%。另外，碧桂园还有约3133亿元银行授信额度尚未使用，公司现金流充裕。值得注意的是，由于销售额大幅度增加，继2017年起，碧桂园已连续三次在年中实现正净经营性现金流，资金回笼速度较快。

除了深耕三四线城市，碧桂园也尝试拓展其在一二线城市的布局。但在年初的业绩发布会上，杨国强直言长期看好三四五线楼市，“中国农民工未来的房子在哪里？很多人在经济条件改善之后，都会将父母孩子迁移到三四五线城市来居住。5000-6000元/平方米的房价他们消费得起，而且还具备了教育医疗文化交通等配套设施，这些农民工肯定会喜欢。”