天气渐冷，今日又逢立冬，预示着冬天真的来临了，房地产市场也如这天气一般，不禁透着一股子寒凉之意。刚刚过去不久的“金九银十”已经失色，虽然期间各地人才政策落地引发了对调控放松的预期，但楼市调控的基调没有发生根本改变，所以并没有引起太大的波澜，目前房价整体依然保持稳中趋降的态势。值得注意的是，继李嘉诚、王健林之后，潘石屹也准备开始清空核心资产，无疑引发人们对于房产正在逐渐失去投资价值的猜测。那么，房地产是否真的迎来了实质性变化呢？其实，在笔者看来，国家早已一锤定音，目前楼市已经站在了“新路口”，4个指标透露市场正在迎来“逆转”信号。

对于房地产走向，国家早已“一锤定音”，具体体现在两个方面

1、从调控定调来看：坚持房住不炒的定位，而且不再把房地产作为短期刺激经济的手段。众所周知，过去一二十年，房地产市场的发展改善了城市面貌，提高了生活质量，拉动了经济增长。但是，不可否认，一些问题也不断被暴露出来：投机炒房因素对房价上涨起到了推波助澜的作用，刚需买房门槛不断提高；房地产过度盲目发展吸引了大量资源和资金，挤压了实体行业的发展空间等等。

因此，从2016年以来，国家明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，不断出台调控措施防止资金违规流入房地产行业，从而抑制投机炒房需求，促使房子逐步回归居住属性。此外，在今年的“730”会议上，国家再次明确了不再把房地产作为短期刺激经济的手段，进一步击碎了投机炒房的幻想，也显示了控制高房价的决心和力度。因此，基于以上两大定调来看，房地产狂欢盛宴已经结束了。

2、从调控手段来看：从以限售、限购、限价、限贷等为主的短期调控手段向房地产长效机制过渡。我们对限售、限购、限价等手段可以说是非常熟悉了，历次调控当中都可以看到它们的身影，而且它们也的确可以起到快速控制楼市热度，抑制房价过快上涨的作用。但是，不可否认，短期限制性措施只是短时间内控制住了住房需求和市场交易，一旦放松调控，房价出现反弹的可能性依然存在，所以才有越调越涨的说法。

但是，这次楼市调控与以往大不相同，大概率会告别过去“两年调整，三年上涨”的周期，进入长期平稳的新周期。从2016年开始，国家就多次强调出台房地产长效机制，通过发展住房租赁、共有产权住房，出台房地产税等措施来长期稳定楼市。因此，楼市调控放松的可能性并不大，接下来短期调控会逐步向长效机制过渡。对此，央媒经济日报发表评论称，长期以来，房地产调控仅具备短期效应，唯有建立长效发展机制才是房地产健康发展的关键。

楼市站在“新路口”，4个指标预示“逆转”信号已经出现

第一，最能反映真实市场的二手房价格出现了明显的下跌。

国家统计局10月份发布了全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，根据更能反映真实市场的二手房来看，共有28座城市的房价环比出现了下降，其中不乏石家庄、天津、杭州、厦门、济南、武汉、重庆、成都、贵阳、西安等过去一两年一直比较火热的城市。值得注意的是，无论从环比还是同比来看，北京、郑州、青岛、长沙、广州、海口、安庆、宜昌、湛江等9个热点城市双双出现下降。

第二，土地市场的“地王”风光早已不再，出现持续变冷的势头。

受住房销售下滑以及融资渠道收紧的影响，继今年3月份短暂的“小阳春”之后，2019年土地市场出现了持续变冷的势头，“地王”现象早已风光不再，成为了过去时。根据中指研究院数据显示，2019年10月份全国300城共计推出土地10480万平方米，环比减少6%，同比减少12%；土地成交7899万平方米，环比下降20%，同比下降12%；土地出让金3255亿元，环比减少26%；土地成交溢价率为11.9%，成交均价3766元，环比下跌10%。

第三，大型房企放低姿态“降价促销”，具有明显的风向标意义。

真实的市场到底如何，龙头房企的一举一动无疑更具有风向标意义。早在今年8月份，恒大就率先促销抢跑，打响了“金九银十”前的第一枪。根据恒大销售简报显示，今年10月份销售均价为9336元/平方米，而9月份为10054元/平方米，去年10月曾达到了10649元/平方米，显而易见，每平米环比下跌718元，下跌幅度超过7%；每平方米同比下跌1313元，下跌幅度超过12%。除了恒大以外，碧桂园、万科等大型房企也已经放低姿态“降价促销”。笔者认为，在全年业绩目标的压力下，最后两个月仍是房企降价冲刺的重要时刻。

第四，房地产调控次数持续“上升”，密集程度刷新了历史记录。

虽然2019年经历了短暂的“小阳春”，部分城市因为人才落地政策也而出现了一些调控松绑的预期，但不可否认，对于未来的房地产走向，国家早已经“一锤定音”，楼市调控依然会坚持房住不炒的定位，而且也不再把房地产作为短期刺激经济的手段。根据统计，2019年1-10月份，房地产调控次数高达482次（1月份68次、2月份21次、3月份15次、4月份60次、5月份41次、6月份46次、7月份56次、8月份60次、9月份48次、10月67次），已经远远高于2018年全年的450次，密集程度刷新了历史记录。对此，新华网发表评论称，楼市调整态势未变，政策仍将维持从严基调。

总结：房价大局基本已定，这两大群体有信心了

基于以上分析来看，伴随国家对未来房地产走向“一锤定音”，楼市已经逐渐出现了4大“逆转”信号。对此，我们可以得出一个明确的结论：现阶段，房地产市场已经开始站在了“新路口”，高歌猛进的阶段过去了，随着房地产长效机制的逐步成熟落地，理性和平稳会逐渐成为未来楼市的主要走向。

笔者认为，楼市降温环境逐渐形成，房价走向逐步平稳，这对于购房者们来说的确是个好消息，而最受益的群体无疑是刚需和改善两大自住群体，所以还想冲进楼市炒房赚钱的，真的可以放弃了。其实，早在2017年底的时候，住建部部长王蒙徽就曾公开表示，针对各类住房需求将实行差别化调控政策，具体为满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

因此，结合过去两年的调控政策以及未来的房地产长效机制，我们可以预见的是，房地产大局基本已定，下一步利好刚需、改善的调控政策会不断出台，买房、租房的利好氛围也会逐步形成，所以房地产的最终结果一定是喜剧。