作为规模最小的物业管理公司，兴业物联急于上市凸显其存在的两大压力，一方面是面临着盈利能力增速下滑的状态，另一方面则是收入来源过于依赖大股东以及单一区域市场，尤其是该企业区域风险所折射出的规模不足，在一定程度上也令不少投资者担忧

《企业透明度报告》李宁

近两年来，从全国性到区域性，物业管理公司赴港上市的热潮吸引了众多参与者。如今，连规模偏小的河南兴业物联网管理科技有限公司（以下简称“兴业物联”）也向香港联合交易所递交IPO招股书。

上市虽好，但硬币的另一面无疑也是投资者对企业的可持续发展更为关切。而对兴业物联来说，其存在的区域风险单一、发展动力不足、盈利能力下滑，以及潜在的关联交易风险等，显然都对公司前景造成不小的负担和挑战。

10月18日，兴业物联向港交所递交上市招股书。兴业物联是于1999年成立的河南省的物业管理服务供应商，专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。于2017年10月开始，为物业开发商提供智能化工程服务,包括保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统的规划、设计及安装等业务。

根据第一太平戴维斯报告，按2018年在管物业建筑面积计算，该公司是河南省第三大非住宅物业管理服务供应商。兴业物联为正商集团旗下子公司，75.45%股权比例由后者持有。而正商集团是郑州排名第一的房地产开发商，2018年以销售额509.7亿元位列中国房企第49名。

净利率增速有下滑风险

截至2019年6月30日，兴业物联在管物业和合约物业建筑面积分别约为210万平方米、410万平方米，其中在管的16幢商业楼宇均由正商集团开发，此外还有3栋政府楼宇由独立物业业主开发。《企业透明度报告》查询港股物管行业发现，一旦上市成功，兴业物联将将成为港股中规模最小的一家物业公司。

财务数据方面，在2016至2018年和今年上半年，兴业物联营业收入分别为4727.6万元、7606.8万元、1.31亿元和8119.0万元，复合年增长率约66.4%；同期净利润分别为1148.6万元、1927.9万元、3422.0万元和2062.3万元。

不过，值得关注的是，兴业物联的净利润增速面临着下滑风险。2017年净利润同比增长68%，2018年净利润同比增长77%，今年上半年净利润增速下滑至20%。与此同时，兴业物联毛利率也由2018上半年的51.4%下降至2019上半年的49%。

招股书显示，兴业物联大部分收益来自于河南省郑州市提供的物业管理及增值服务。2016年至2018年和今年上半年的财务期内，公司在郑州市场分别录得4730万元、7610万元、10750万元及7350万元，分别占收益总额100.0%、100.0%、82.0%及90.6%。

然而，这部分核心业务也呈现持续下滑的状态。2017-2019年上半年，兴业物联的物业管理及增值服务收入的增速为58%、43%以及36%。

兴业物联坦言：“我们几乎所有物业管理及增值服务收入和所有智能化工程服务收入均来自河南省。我们预期河南省于可见未来仍继续占据我们大部分经营业务，河南省的政府政策或商业环境如有任何不利发展，对业务、财务状况及经营业绩将会造成重大不利影响。”

招股书还显示，2016年至2018年及截至2019年6月30日，兴业物联来自商业楼宇的物业管理费分别约为4440万元、6710万元、9490万元、6370万元，分别约占各期来自物业管理及增值服务的收益总额的约94%、88.2%、88.3%及86.6%，来自智能化工程服务的收益则全部源自正商集团。

由此来看，兴业物联的收入近乎清一色来源于母公司正商集团，而项目集中地则单一依靠于郑州市。换言之，不管是母公司，或是区域有市场波动，兴业物联都首当其中。针对公司盈利能力下滑以及区域风险等问题，《企业透明度报告》致函兴业物联董事长朱杰，但一直没有收到回复。

欲提升智能化服务水平

兴业物联招股书表示：“正商集团的营运或其开发新物业的能力如有任何不利的发展情况，可能会影响我们取得新物业管理协议或智能工程协议的能力。倘若我们无法利用来自独立物业发展商所开发物业的业务，填补正商集团所开发物业的任何业务不足差额，对我们的增长前景可能会造成重大不利影响。”

区域风险所折射出的规模不足，在一定程度上也令不少投资者担忧。招银国际分析师文干森指出，“规模太小在资本市场肯定没那么吃香，目前资本市场还是比较青睐规模大、增长速度快的物业公司。”

另一位香港投行分析师也向《企业透明度报告》表示：“规模与毛利率是投资者买单与否的重要指标，两者需要平衡，相对而言，有规模才能带动可持续发展的动力。而与全国性的物业管理公司相比较，兴业物联都处于弱势。公司下一步如何走出郑州、走出河南以及提升核心业务的盈利能力是当务之急。”

目前尚不清楚兴业物联的融资金额以及主要用途。针对未来发展的策略，兴业物联方面表示，“将继续专注发展中高档非住宅物业，计划开展更多物业管理项目及持续发展智能化工程服务等。”

兴业物联认为，提升智能工程服务不仅可以提高我们在快速增长的智能工程服务行业的竞争力，而且将有助于通过提供智能工程服务于建设项目的早期阶段介入。集团将能够通过在物业开发的不同阶段与第三方物业开发商及业主建立业务关系而扩大客户基础。例如，于动工前在建筑工地建立安全及安保系统，以及于施工期间和之后提供项目管理咨询服务。（企业透明度报告出品）■