往前数三年五年、八年十年，无论是自住型购房，还是投资型购房，早早买房的都已经尝到了房子不断升值带来的甜头，赚得盆满钵满了。以上海为例，2008年房价为13646元， 到2019年房价为54594元，累计涨幅大约300%，十年时间财富翻了4倍多。此外，据不完全统计，2008-2018这十年间，在上海二手住宅小区房价涨幅TOP30当中， 排在第一的小区房价涨幅接近800%。显而易见，如果早早买了房，如今这些房子早已成为了“黄金屋”。

但是，最近这两三年，国家明确了“房住不炒”的定位，不仅升级加码了限购、限售、限价等调控手段，还推出了租房租赁、共有产权等长效措施，伴随房地产调控的逐步深入，楼市降温了，房价回落了，不仅投资炒房客不见踪影，就连刚需购房者也变得更加保守了，一时间，“房价永涨论”的预期被逐渐打破了。受房地产市场环境变化的影响，鹤岗、玉门、石嘴山、乳山等城市出现了一批“白菜价”一般的房子，这使得马云“房价如葱”的预言再次被大家反复提及。

不过，虽然炒房团、购房者，以及以马云为代表的一些权威人士纷纷看空房价，但业内仍有不少专家表示“看多”。比如，中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，未来半年到一年后，房价还有可能再次上涨。无独有偶。经济学者马光远甚至近乎夸张的表示，房地产这个东西，闻着臭，吃着香，支柱地位100年不变。面对这种行情，购房者更加摇摆不定：如果买了房，万一跌成“白菜价”，岂不是亏大了？如果不买，5-10年后回头看看， 会不会因此错失“黄金屋”呢？

房地产3大形势，以及未来可能的趋势

其实，判断未来的房地产走向，业内一直有一条公认的衡量标准，即经济学家任泽平所提出的三段论：长期看人口，中期看土地，短期看金融。道理很简单，人口代表住房需求，土地决定房价的基础，而金融则影响房价的涨幅。因此，接下来，基于人口、土地、金融这三大影响因素，我们就一起看看当前房地产面临的形势，以及未来10年，这三个方面可能出现的一些变化。

第一，从人口角度看，两个方面不可忽略，一个是老龄化社会到来，另一个是人口负增长提前到来。

根据国家统计局数据显示，2015年，我国60周岁以上老人达到2.2亿，2016年2.3亿，2017年2.4亿，占总人口的17.3%。从数据变化可以发现，60周岁以上老年人口平均每年增加1000万，老龄化速度明显加快，而按国际通用标准，一个国家或地区60岁以上老人达到总人口的10%，即进入到了老龄化社会。

除此之外，中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书》显示，在老年人口快速增长的同时，我国总人口将在2028年左右开始出现负增长。同时，还应该注意的一点是，目前住房总量已经趋于饱和，据不完全统计，包括商品房、小产房在内，大约共有4亿套住房， 基本可以满足12-16亿人居住。因此，我们可以预测，在房多人少的情况下，未来的住房供给或将大于需求，需求会逐渐趋于放缓。

第二，从土地角度看，楼市迎来存量房时代，旧改逐步取代了棚改，城市土地大开发进入后期。

目前城镇化水平已接近60%，距离发达国家70%的城镇化门槛越来越近，未来从农村向城市流动的人口将减少，人口主要在城市间流动，或者从中小城市向城市群转移，这说明城镇化将进入低速增长期。此外，再加上第1条我们提到的人口红利因素减弱，所以可以预期，未来住房增量将会减少，二手房将成为主导。

一般来说，当二手房超过新房成为交易的主导，这说明楼市进入到了存量时代。左晖曾经表示，一线城市已完全是存量房交易为主了，未来三五年会是全国性拐点。无独有偶，孙宏斌也曾表示，过去大家抢增量，以后就是抢存量。其实，在中央经济工作会议上，国家也明确表态要加强存量住房的改造提升，做好城镇老旧小区改造。显然，旧改取代棚改，这意味着大拆大建阶段远去，加之18亿亩耕地红线的存在，未来城市土地大开发将进入缓慢推进期。

第三，从金融角度看，国家严格控制资金违规流入房地产市场，同时货币供应量M2增速已经连续趋缓。

作为资金密集型行业，房地产行业的快速发展离不开大量资金的加持，但是伴随房地产调控的逐步深入，无论是央行还是银保监会都已经多次明确表态要防止资金违规流入房地产市场，无疑是击中了高房价的软肋，房价上涨动力大大减弱。

除此之外，过去十多年，M2货币供应量一直保持年均两位数的增幅，经济高速增长，家庭财富不断增加，当然这也一直被认为是推动房价上涨的重要原因之一。此外，根据历年数据看，经济增速与货币供应M2保持高度一致，自2017年后，随着经济向高质量转型，经济增速进入L型，货币供应量M2也不断将到了8%左右的增幅。因此，从这个角度来看，未来商品价格大涨的可能性不存在了，房价自然也不例外，同时货币的贬值压力显然也没有过去那么大了。

通过以上对人口、土地、金融三个方面的分析来看，时过境迁，决定楼市和房价的主要因素已经发生了很明显的变化，而且未来5-10年的房地产行业也愈发清晰了。其实，不仅这三个因素发生了变化，影响楼市的根本因素，政策面也早已发生了转变。从去年开始，国家就明确不再用房地产刺激经济，而且还在坚持“房住不炒”之前加上了“长期”二字，所以综合人口、土地、金融、政策这4个方面来看，房地产将进入新的平稳周期了。那么，在这种行情下，10年后，房子到底是“白菜价”还是“黄金价”呢？内行人“9字”概括：“白菜价”和“黄金价”并存。对此我们应该如何理解？

1、房价告别齐涨局面，城市之间出现分化。未来房产的价值在于城市潜力，而城市潜力在于人口数量和素质。因此，哪里有人口流入，哪里就有居住需求，哪里就有房产价值。根据目前态势来看，能够不断吸引人口流入的区域中心城市、都市圈、城市群等，加之资金也源源不断流入，所以未来房产价值依然会得到持续释放，出现“黄金屋”就不足为奇了。反之，此消彼长，有人口流入，就会有人口流出，这类城市一般产业结构落后、薪资水平较低，国家将其定性为收缩型城市。根据统计，在全国660个城市中，有80个城市处于收缩状态，未来还会继续发展。显而易见，10年后，供过于求的城市，房产价值会慢慢降低，甚至有价无市，说白菜价也不为过。

2、闭眼买房时代渐行渐远，房子在精不在多。房价已经“高处不胜寒”，房地产税等长效措施加快推进，加之人口、土地、金融、政策等影响房价的因素都开始出现变化，对于购房者而言，不能再抱着以前的观念买房了。对此，经济学者梁中华表示，持有大量产房，房价不涨不跌几乎等同于亏本，尤其对中小城市来说，想要变现都很难。显然，时过境迁，对于还想通过买房来赚钱的人来说，盲目入市显然不可取，否则今天的“黄金屋”也有可能变成“稻草房”，“房子在精不在多”或是未来5-10年对待买房的正确态度。