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变局中寻找中国经济新亮点

“如果说过去20年是房地产的黄金时代，也是造就过度金融化的20年，那么2020年开始，被纷繁复杂的功能与中国特色使命裹挟着的房地产市场，将进入一段漫长的横盘周期。”

著名经济学家王德培在他的新书《中国经济2020》中这样断言。

的确，“稳”似乎已经成为绝大多数人对房地产的认知和判断。

但同时，各地调控有松有紧，一边上涨、一边下跌，让人摸不着头脑。事实上，房地产走势依然有迹可循。

2020年，房产究竟怎么“变”？“房炒不住”的时代真的过去了吗？房价主战场将如何转移？如果你也好奇这些问题的答案，欢迎到《中国经济2020》一睹为快 。

01

房地产市场分化趋势

房地产市场的分化将愈发明显，具体而言：

1. 新房与二手房价格分化，新房价格“坚挺”，二手房价格持续下跌。

事实上，新房与二手房最大的差别不是新旧，而是决定价格的机制不同，前者有政策帮助“限价”，后者已完全市场化，更能反映真实的市场状况。

2. 城市加速分化，一二线城市房源依然抢手，三四线城市的楼市重归寂静。

一二线城市占据地缘与政经优势，而土地供应相对稀缺。因此，需求决定了一线城市如京沪深等房价居高不下，区域中心城市如成都、武汉和重庆等房地产市场仍处于增长期。

3.房企持续分化，龙头企业领跑，中型房企狂追，小型房企生存空间趋小。

随着房地产调控持续深入，融资渠道收紧，二八定律展现得越来越鲜明，行业集中度大幅提升，市场竞争格局基本确立，房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中座次已明，资源进一步向龙头房企聚集。

4. 房地产市场终将分化为商品房与租房两个市场。

随着“租购同权”的提出及“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的确立，租赁市场风渐起。再加之90后、00后等新生代的观念转变，待到租赁法律制度真正完善，商品房与租房的分化也将水到渠成。

5. 在金融危机低谷之年，资产价格下跌，资金价格上升。

根据德意志银行统计，2018年以美元计价的全球资产，累计负回报的占比高达93%，甚至比1929年大萧条时期还要差。简单地说，资产负回报就是资产价格出现下降，在资产持有人眼里就是财富损失。很显然，房产变现的时间已经拉长。

综上所述，房地产将走出大调整、大分化趋势，是否出手买房，还要根据个人情况而定。

但总体而言，在中央政策帮助打压房价、地方政府想方设法放松调控、房地产税又暂时尚未出台之时，2020年可以说是一个适当的时间窗口。

02

房价新亮点

在此背景下，房地产市场开始寻求一个新的量价平衡点，市场基本游戏规则也随之发生改变。具体而言：

1. 房价主战场由一手房市场转向二手房市场。

前文讲到，新房与二手房最大的差别不是新旧，而是决定价格的机制不同，前者被政策紧盯，已是一派“政策市”场景；后者则尚无直接的行政限制，更能反映真实的市场状况。

有鉴于此，二手房将成为购房、售房主战场，多番攻守战将密集上演，反映房价的涨跌、楼市的变动及购房者需求的变化。

2. 从稳房价到稳地价、稳预期。

稳地价是土拍过热、地价连连上涨的现实需要。2019年第1季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗，这极有可能成为引爆楼市的导火索。

而稳房价、稳地价的关键在稳预期。2019年4月和5月，住建部对10个城市做出预警提示，形成了“房价上涨过快—监管部门预警—启动调控措施—市场恢复稳定”的作用链条，已经初显“预期管理”思路。

3. “一城一策”出现分化。

例如“上海涨完杭州涨，杭州涨完嘉兴涨，嘉兴涨完还会一起涨”，道出了此前多城政策基调“要严一起严、要松一起松”的特点。但当下，政府开始因城施策，给予地方更多根据各自节奏灵活出台政策的自主权，未来甚至将因区施策。

显然，房地产市场的调控到今天开始微妙起来。此时，政府既要遏制烈火烹油般的过度上涨、又需避免一蹶不振的回调低谷，调控的艺术正变得前所未有地重要。

对于2020年的中国经济发展，王德培老师称之为“百年一遇之大变局”。不仅是房产市场进入洗牌阶段，中国经济无论是国际背景还是产业发展，或是区域经济及商业模式上，都面临着大拐点、大切换。

基于迷雾重重的中国经济2020，经济学家王德培大胆做出了他的预测，从宏观经济、中美贸易摩擦、5G市场、房产市场、股市、货币政策、地方经济变局等等方面，为大家从诸多猜测中厘清中国经济发展趋势。

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