2019年土地交易已收官。

近日，有机构数据显示，全国300城土地出让金总额为50294亿元，同比增长19%。2018年全国土地出让金总额65069亿元，同比增长25%。

相比2018年，2019年的土地出让金总额和增长速度都出现下降，分别下降22.7%和6个百分点。

比两个线性“下降”更值得关注的是，土地交易市场的结构性变化以及房地产企业对土地市场判断的变化。

受政策影响，一二线城市与三四线城市土地市场出现分化；受供求影响，2019年上半年和下半年的市场出现明显变化；受稳房价影响，各大城市土地供应结构也出现明显调整；对应的房企土地投资策略也更加理性与灵活。

━━━━土地市场出现结构性变化

纵观2019年土地交易市场，一线城市、二线城市、三四线城市出现明显分化。

一线城市土地供需两旺，土地供需同比走高，揽金总额同比上涨逾一成，成交均价同比下滑逾一成。

北上广深一线城市土地出让金总收入均上涨。

在中指院《2019年全国300城市土地收入排行榜TOP50》榜单中，上海、广州、北京三大一线城市的土地出让金收入均超过千亿元，分别为1992亿元、1702亿元、1699亿元，分别位于第2位、第4位、第5位。

二线城市供求同比小幅上涨，成交均价增长近两成，出让总金额同比增长近3成，出让金总体水平上升，前10城市年度土地出让金收入均突破千亿元。

在2019年土地出让金收入超过千亿元的10大城市中，除北上广三大一线城市外，其他七大城市中有6大城市均为二线城市，其中杭州以2765亿元土地出让金再次“蟾宫折桂”，武汉也以1766亿元的土地出让金位列第4，天津则以2348万平方米的土地成交面积位于全国第一。

南京、重庆、成都、西安等城市受到不同程度热捧。三四线城市土地供求量出现下行，均价及土地出让金上涨溢价率同比下降2个百分点。其中，宁波作为长三角区域的三四线城市，不仅以1020亿元成绩位列2019年土地出让金超千亿元10大城市之列，还以58%涨幅成为全国土地出让金同比增幅最高的城市。不过，宁波是为数不多的特例，大多数三四线城市土地供需出现不同程度下滑，比如金华、嘉兴、惠州、肇庆等。

此外，2019年上半年和下半年的土地市场也出现“前高后低”的阶段性变化。受上轮周期及春节期影响，2019年第一季度推出土地较少，此后供应量逐渐上涨；二季度开始全国土地市场活跃、供应增加；但是三季度以来供应规模有所下降。

同样，土地溢价率方面也呈现出前半年高后半年低的现象，流拍率则呈现出前半年低后半年高的现象。对此，有业内人士对中国房地产报记者表示，“上半年土地市场供应过热，很多城市已经完成年度计划或者大部分年度计划，因此下半年出现降温，加上热点城市下半年调控政策再次升级，房地产融资环境趋紧，市场进入下行周期”。

更深层次的变化在于，各类土地供需结构的变化，其中住宅用地供应明显增加是一线城市、二线城市的特征之一。土地出让金方面，住宅类用地出让金占比较2018年上涨3个百分点，达84%，商办类用地出让金占比10%，工业类和其他类用地出让金合计占比6%，较去年下滑1个百分点。成交面积方面，各类用地供求结构较为稳定，工业用地仍占比近半，住宅类用地成交面积占比40%，较去年同期上涨3个百分点，其他用地占比和去年基本持平。

上述业内人士分析称，“最近几年土地市场变化明显加快，且幅度明显变小，这与当前多变且复杂的房地产市场形势一致。”

━━━━房企拿地更加谨慎

2019年土地市场呈现一二线与三四线城市分化背后，是房企拿地策略的变化。

从城市分布来看，2018年前三季度房地产企业土地投资相对聚焦在三四线城市，百强房企在三四线城市新增土地投资建筑面积占比在60%左右。

但伴随棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软，在三四线城市步入调整的预期下，2018年第四季度至2019年年底，百强房企在三四线城市的拿地积极性逐渐减弱，投资力度明显缩减，它们在三四线城市新增土地投资建筑面积相比2018年前三季度下降10%。

上述业内人士表示，“2019年土地市场变化反映出房企在土地投资上更加谨慎和灵活，以销定产，可以看到以前深耕三四线城市的部分龙头房企也正在调整策略，逐步撤出三四线城市，回归一二线城市；另一方面，房企融资环境趋紧，特别是土地段的规范和收紧，也影响了房企拿地的冲动，总体看来更加理性与谨慎”。

与此同时，头部房企合作拿地的权益占比上升，以高权益拿地来提升企业利润率，合作拿地和并购拿地的方式也更加普遍。

尤其万科、保利等龙头房企，更加注重在拿地权益上的绝对优势，占据绝对的市场份额，市场集中度进一步提高。从诸葛找房提供的数据来看，万科、保利、融创、旭辉、龙湖等房企权益比例明显提升，恒大、碧桂园、世茂等房企权益占比基本持平。究其背后原因，拿地权益的上升，要求房企本身有稳定强大的现金流能力作为支撑。

某房企长三角区域经理告诉中国房地产报记者，“去年金融管控非常严，本地的银行基本不增加信贷规模，收回一笔才会新贷一笔，所以我们必须用仅有的贷款和融资来实现滚动开发，加上限购政策趋严，周转速度也比以前有所降低，因此资金滚动的难度也加大。目前主要还是要提升品质，差异化竞争来实现现金回流，当然拿地方式也更加灵活，开始尝试热点城市寻求一些并购合作的土地与项目，降低开发成本，提高利润率。”

文章来源：中国房地产报