2019年前4月，房企融资如火如荼。5月，银保监会的一纸23号令，让市场发生了逆转。此后，融资环境一再收紧，转而境外发债融资的房企开始增多。机构数据显示，整个2019年房企海外融资额达752亿美元，同比上涨幅度达52%。同时，融资成本也在走高，部分房企融资成本达15%，而业内预期2020年境外融资仍将继续高位运行。

去年房企境外融资752亿美元

虽然各种融资政策不断收紧，但整个2019年房企美元融资的数量依然刷新历史记录。中原地产研究中心统计数据显示，2019年房企境外融资达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度达52%。

境外债发行数量大增，主要是由于境内贷款难度加大，房企进而转向海外银团贷款。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从全年来看，房地产行业整体资金紧张，为此，房企抓紧窗口期，大量发行美元债。美元债是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。2019年美元债发行的井喷，对缓解部分房企融资有很大好处。不过从今年年初的融资形势来看，张大伟预期2020年美元融资仍将继续高位运行。

众所周知，自去年年初，房企融资窗口慢慢开启，融资金额持续高位运行。由于房企的密集融资情况较好，去年4月企业拿地明显加速，土地市场的热度来袭。

此后，有关房地产行业资金监管的声音开始出现。去年5月，银保监会以一纸23号令震慑了房企的融资势头。23号令明确提出：禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；禁止个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房等。而后，对于房地产行业的融资监管一直没有停止。

直到2020年1月3日，银保监会官网发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，仍在强调要求银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。

在调控高压下，房企融资渠道不断收窄，包括信贷、境内公司债、境外公司债以及以信托为代表的非标融资等。为此，房企关注资金链的安全，加快开工、加快期房预售、加快回款的诉求更强。

不过，在张大伟看来，信托与境外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来，以及对于高负债率房企来说，融资难度加大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

部分房企融资成本达15%

融资难度加大，融资成本走高也变得顺理成章。

克而瑞报告显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%显著上升了0.54%。绝大多数企业的融资成本都在上升，主要原因是境内外的融资成本都在持续走高，尤其是境外发债成本增加更带动了整体融资成本。而且由于境内融资限制持续增加，企业在海外的融资占比也在持续加大。

此外，从2019年房企的融资成本来看，分化严重，跨度大。低者能做到3%，高者则超过15%。而成本高者大多为海外债。

其中， 2019年，当代置业发行的3.5亿美元债券，利率高达15.5%；泰禾4亿美元3年期债券、明发集团2亿美元1年期债券的利率均达到15%。此外，鸿坤、泛海也发过利率超14%的海外债。2019年12月3日，佳源国际发行6750万美元票据，利率也达到13.75%。

融资收紧，公司债券的违约率也在走高。12月10日，国际评级机构惠誉发布《中国企业债市场蓝皮书》显示，2014年以来中国境内企业债券的违约数量一直呈上升趋势，违约债券的本金金额，已从2014年的13亿人民币增至2019年前十一个月的994亿元人民币。

惠誉认为，上述现象的主要原因在于，信贷收紧，地方政府对债券违约的容忍度有所提高，很多民营企业未能在收紧的融资环境下进行再融资，激进的业务扩张导致资产负债表过度膨胀，以及公司治理薄弱。

对于2020年，多数业内人士认为，房企融资环境将保持低位运行，加强自身造血能力是关键。其中，亿翰智库分析人士预计，2020年，融资紧缩的大趋势不会有明显转向，但是局部定向松绑可期。比如因企施策，定向分级；以城定策，适度灵活。

房地产行业融资端何时能得到改善？此前，招商证券分析人士预计，或在2020年年中出现。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆