原标题：龙湖“亚健康”：美丽背后，满是伤疤

在地产界，绿城老板宋卫平是出了名的“毒舌”。

他不仅看不起包括万科在内的大部分开发商，还经常放狠话，比如他曾经就说过：

如果绿城的产品经理造出万科这样的房子，早就自杀一千次了。

正是这样一个傲气毒辣的地产大亨，却也曾吐露过极度赞美之辞：

在中国，房子比绿城造得好的只有一家半，一家是龙湖，半家是星河湾。

这句话颇有南朝谢灵运夸赞曹子建时的影子，足可见宋卫平对龙湖和吴阿姨的赞赏之情。

宋卫平称龙湖老板吴亚军为吴阿姨，这在地产圈已不是什么秘密。

宋吴两人年纪相若，入行时间相仿，一南一北；一个是爱“出风头”的理想主义者，一个却是极其内敛的现实主义者；一个做事大大咧咧，一个却一丝不苟，无微不至……

图/绿城集团创始人宋卫平

绍兴之石与合川之水，碰撞之后会有怎样的故事，你可以想象。

后来，资金链几近崩断的宋卫平不得已要将绿城卖身时，与吴阿姨有过一番促膝长谈，他曾玩笑似的提出：要不你把绿城收了吧。

彼时的吴阿姨自顾不暇，一口回绝了老宋。

此后，江湖纷乱，两人各自匆忙。

但最近，老宋和吴阿姨似乎又有了新故事。

旧弦未断，新章又起。

2019年12月29日，龙湖集团（0960. HK）公告称，将通过买入已发行股份和认购新股方式，持有绿城服务（2869 .HK）10%股份。同日，绿城服务也发公告确认了此事。

绿城服务是宋卫平一手带大的“亲儿子”。此前，在丧失绿城中国（HK.03900）控制权之后，宋卫平便迫不及待地将绿城服务（HK.02869）推向港交所。

如今，这家上市已3年的物业公司，迎来了新伙伴吴阿姨。

时隔数年，这宛若是老宋和吴阿姨的一次久违邂逅。

但值得一提的是，除去营收规模方面的领先和不算高的负债率之外，绿城服务的

各项指标较为均衡，并不算十分亮眼。

龙湖为何选择在此时买入表现平平的绿城服务？真的只是吴阿姨念着与老宋的旧交情？

在商言商，吴阿姨显然更明白这个道理。

对于此次收购，龙湖官方有过表态：

“一方面，龙湖看好社区服务行业的发展前景；另一方面，龙湖也看好绿城服务管理层的治理能力以及公司的发展潜力，绿城服务在规模、服务质量、品牌美誉度和客户的粘性上，均在行业里处于领先地位，而且绿城服务市场化程度很高，在增值服务方面起步比较早，已经初具规模。龙湖认为此举是有价值的财务投资。”

联想起龙湖还未上市的自有物业，答案也许更加清晰。

入股绿城服务，一方面可以学习其优势，为龙湖物业上市做准备；另一方面，物业市场是块肥肉，近年来涨势明显，不出意外的话，能为龙湖带来一笔可观的收益。

地产商从物业市场赚钱已有先例。2017年，张玉良10个亿把绿地物业卖给了雅生活，转手又用10亿买下了雅生活20%股权。2年后，张玉良高位套现，先卖掉了5000万股，到手近10亿现金，同时仍持有雅生活11.25%股份。

堪称小鼠套白狼的典范。

吴阿姨是不是想依葫芦画瓢未可知，但可以肯定的一点是，龙湖最近确实比较缺钱。

01

靓丽财报背后的阴影

在地产界，龙湖是出了名的“优等生”。

多年以来，它经营业绩增长稳健，财务数据表现漂亮，行业产品、品牌和口碑也都表现不俗，几乎可以说是地产圈“完美”的代表。

一家企业的表现，往往烙印着当家人的风格特点。吴阿姨恰好是个完美主义者，江湖上关于她追求完美的例子有很多。

龙湖还坚持将每年销售回款的10%作为上限投资持有物业，这一度让龙湖维持着一种完美的平衡。

公司资产负债率长年保持在70%左右的较低水平，在商业高毛利率的带动下，龙湖的毛利率和净利率也一直维持在行业较高水准。

但世间本就没有真正的“完美”，完美平衡的背后，是选择性的牺牲。

在房地产这个极度依赖杠杆的行业，低负债往往意味着失去规模。

过去几年，楼市行情的上涨使得各大房企纷纷开疆拓土，以做大规模为己任。2017年，第一梯队的的碧桂园、恒大与万科销售额均迈过了5000亿元大关。

其中，万科在2005年销售额突破百亿，而后仅用5年率先突破千亿，又用4年突破2000亿，2000-2015年间复合增长率为36.8%，高于行业13.1个百分点。

碧桂园2012-2016年合同销售金额复合增长率高达58.28%。恒大2009-2016年销售额年均复合增长率高达43.6%。

一时之间，百舸争先，地产界掀起规模狂潮。百亿房企拼尽全力冲向千亿，而千亿房企都在向万亿迈进。

相比之下，龙湖地产显得不温不火、后知后觉。2016年以前，龙湖销售额的年度增长率仅在10%左右，销售额在500亿元上下，和热火朝天的楼市形成了鲜明的反差。

看着大家都在拼命往前冲，一向淡定的吴阿姨也坐不住了，市场蛋糕就这么大，别人多吃一口，自己就得少吃一口。

于是，从2016年开始，龙湖加速追赶销售规模，实现销售额881.4亿元，2017年销售额增长七成至1560.8亿元，从房企排行榜第15名一跃到第8名，重回龙湖上市之后的高光时刻——2010年上市第二年龙湖的排位正是第8名。

图/2015—2018年龙湖地产销售数据，图源网络

野心一旦膨胀，只会更加膨胀。

趁着吴阿姨出国给孩子看病的时候，主政的邵明晓制定了更为宏大的目标。在2017年度业绩会上，邵明晓宣布2018年龙湖合同销售目标是2000亿元。

在公司内部年会上，他要求在未来三年，龙湖的地区公司要实现1-3个500亿规模，3-5个300亿规模，5-8个200亿规模以及8-15个100亿规模。以此估算，到2020年龙湖计划要达到销售额3200亿—6100亿元。

在巨大的业绩压力下，龙湖开始慌不择路。

经过几年的“高周转”发展，龙湖的规模有了明显提升，但组织架构却严重滞后。

作为一家超过千亿的TOP10房企，同类企业均实行总部、区域、城市公司的三级管控模式，而龙湖则沿用之前的总部、城市公司管控模式。

关键是，在二级管控的体系下，龙湖还实行了强调各地区控制成本的激励体系。

在这样的压力之下，地区公司高管团队为了更高的年终奖，必然就要做两件事：一是要加快去化速度，卖得快；二是要控制成本，提升利润。

想快，就要赶工期；想要利润，就要控制成本。

鱼与熊掌不可兼得，这是亘古不变的道理。龙湖想要速度与数量，势必会失去质量。

高速狂奔之下，再亮眼的财报也掩盖不了悬在龙湖上空的阴影，而且，这团阴影还在继续长大。

02

带血的龙鳞

高周转给龙湖带来规模的同时，也带来了危机。

2019年8月26日，龙湖集团中期业绩发布会上，吴阿姨谈笑风生，信心满满：

“没有故事就是好故事。”

话音刚落，现场就有人讲了个“故事”。

一位自称是龙湖业主的西装男士，手持话筒哽咽讲述龙湖长沙业主维权问题：“我不得不来，我想问一下吴女士，您是不是已经知道，龙湖在长沙是维权的代名词？”

图/龙湖2019中期业绩发布会上，一男子质诉吴亚军

维权男子的疑问，吴亚军知道答案。前几年，他曾因为类似事情在内部群中大发雷霆，“刚才看了项目，很失望，建筑不及格，粗陋，门厅很小……我不相信是这个城市人民的审美，也不相信是成本的限制（许多细节是因为水平和不走心）。”

面对维权男子的灵魂拷问，吴亚军想必是羞愧难当而又感同身受的，她当初创立龙湖，正是因为一次糟糕的买房经历。

曾经的屠龙少年，眼睁睁地看着自己长出了鳞片，这是吴亚军的悲哀，还是房地产行业的悲哀？

一向以“高品质”著称的龙湖，不可避免地走向了质量的大溃败。

2018年1月14日凌晨，南京市民已经沉入梦乡，忽听得一声巨响，被惊醒的人们纷纷打开电灯，把头探出窗外张望。情况很快查明，原来是位于南京江宁区竹山路上的龙湖地产一在建工地发生大面积塌陷，殃及周边居民楼。其中，基坑支护桩大面积垮塌，长度为40米，宽度15米左右。

工地坍塌只是基本操作，更要命的是疯狂的业主维权。

楼道、楼梯等公共设施还未交房就出现严重裂纹；楼与楼之间道路狭窄且停车位有限，一旦着火，消防车无法快速进入；部分房屋存在极大的漏电隐患；收房还没满月，多处路面开裂塌陷，叠院的多个楼梯严重变形开裂……

图/问题楼盘现场实拍图，图源网络

这是业主们在北京龙湖长城源著小区二期收房现场看到的情况。

而在年中业绩会上哽咽诉苦的男子，是龙湖长沙楼盘——水晶郦城的业主亲属。

作为龙湖在长沙的第一个精装修楼盘，该项目自称，电梯、瓷砖、抽烟机、橱柜等配套均为名牌产品。

但是，据《棱镜》报道，与龙湖对外宣传所不同的是，从2019年5月底起，关于该项目的投诉维权，屡见于媒体报道及长沙市市长信箱网站，问题指向龙湖涉嫌虚假宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。

还有维权业主表示，水晶郦城交付住宅严重低于样板房工艺、质量和标准，且样板房在项目交付完毕之前违规拆除，涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的问题。

在网络上翻看业主维权的文章，惨不忍睹的现场图片还有很多，难以想象这是来自当年老宋点赞称服的龙湖制造。

冲着龙湖口碑而来的业主，最终带着失望、愤怒与无奈走上了维权之路。

“交房日等于维权日”。如今这句话已成为龙湖维权业主的口号。

讽刺的是，质量不断下降的当口，龙湖的净利润却在飙升。公开数据显示，2016年—2019年中期，龙湖的净利润分别达到了77.6亿元、97.7亿元、128.5亿元和47亿元。

从房子质量中榨取的利润，流进了巨龙的身体，如此长出的锋利鳞片，是否闪烁着血色的光芒？

03

一个漫长的等待

在这样的困境与矛盾之中，龙湖也在寻找出路。

2018年，龙湖交了一份看似靓丽的成绩单：合同销售额为2006.4亿元，同比增长28.5%；营业额为1158亿元，同比增长60.7%；物业投资业务租金收入增长57.7%至40.9亿元。

这一年，在邵明晓带领下的龙湖，饱受外界的质疑：年度目标“踩线”完成、业绩增长乏力、高管离职换岗、家族信托传承……这家以稳健著称的房企也看似有点“亚健康”。

图/龙湖邵明晓

唯一能让邵明晓拿得出手的，或许是逆势增长的龙湖商业。

据商业地产头条，截至2018年12月31日，龙湖主要在建的商场为21个，合计在建面积为208.9万平方米。

时隔一年，这一数字再上台阶。到2020年，龙湖商业项目将超过50个。“到时候，龙湖的天街项目租金收入将达到60亿，这是没有任何问题的。”邵明晓自信地说到。

但真实情况远没有邵明晓说的这般云淡风轻。

伴随着龙湖在商业重资产持有项目投资比重上的不断加大，特别是数十个在建商场在土地、建造上沉淀下来的巨大资金成本，龙湖的资金压力或许将进一步放大。

在这样的布局下，即便有低融资成本和高销售回款等优势条件，龙湖在资金腾挪与分配之间也并不轻松。

龙湖布局商业地产并非一时兴起，早在2011年，龙湖便已明确“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的12字战略方针。在众房企纷纷奉行规模为王、加杠杆拼销售的年代，龙湖在保持规模同步增长的同时，坚持将每年销售回款的10%作为上限投资持有物业，一度让其成为房企中另类的存在。

但近年来，房地产形势发生了深刻变化，这种销售和持有间的平衡也被逐步打破。在这样的背景下，危机也将渐渐暴露。

相较于快卖快消的住宅项目，商业项目投资大、周期长、难度大、回收慢，在房地产快速发展的黄金时代，商业项目一度是只有资金成本极低的港资企业才愿意去费心经营的所在，内地房企业中愿意涉足者寥寥，唯一的例外是万达。

但后来的故事大家也知道，万达广场的重资产模式难以为继，王健林被迫转型。

吴阿姨难道要步王首富的后尘？

龙湖重仓商业，必然是一个漫长的等待；而且，等来的还未必是好结果。

04

龙湖不再是龙湖

1964年，吴亚军出生在重庆一个普通人家，父亲是供销社员，母亲是裁缝。大学毕业后，她曾在国营仪表厂里做过技术人员，还当过《中国市容报》的记者。进入房地产行业之前，还做过建材买卖生意。

1993年，吴亚军下海创业，创办了重庆佳辰经济文化促进有限公司，这就是龙湖地产的前身。

吴亚军此前没有做过房地产，但没经验不代表干不好，吴亚军主导的龙湖花园建成后，在建筑、景观、配套、物业管理等方面都为重庆楼市树立了标杆。

当时打出的“善待你一生”广告，也成为地产界的经典。

在地产丛林中，“铁娘子”吴亚军凭着过硬的品质，带领龙湖集团从重庆走向全国，登陆资本市场，并跻身一线房企。

水大鱼大，吴阿姨也越来越有钱。2018年5月，《2018新财富500富人榜》发布，吴亚军以420.2亿元排名第34。

与之形成鲜明对比的是，2009年，龙湖集团上市后，再难拿出一样惊艳的作品，取而代之的是赚钱能力、稳健的运营能力，以及层出不穷的维权事件。

对于普通消费者而言，相比漂亮的财报，他们更关心一套好房子。

龙湖已经不再是当初的那个龙湖，不再是那个精益求精、真心“善待你一生”的龙湖。

吴亚军出生于重庆合川。

在媒体人兽爷的讲述中，合川是个改变世界历史进程的地方。钓鱼城之战就发生在这里，这是历史上耗时最长的攻防战。700多年前，不可一世的蒙哥大汗挟西征欧亚非40国之威，分兵三路伐南宋，西路的蒙古铁骑，没能跨过钓鱼城。

蒙哥大汗被钓鱼城火炮击伤，逝于温泉寺。蒙军也都从欧亚战场撤兵争夺王位，西方文明得以保全。钓鱼城被蒙军围困二十年，整个中国陷落了，但他们依然屹立在嘉陵江边。

但如今，无论是吴亚军还是龙湖，都已看不到合川的影子。